房地产-物业管理-1H19业绩预览及2H19行业展望_9页_1mb

房地产行业物业管理分析总结

核心内容

本报告主要分析了2019年上半年中国物业管理行业的业绩表现及下半年行业展望，重点聚焦于碧桂园服务、中海物业、永升生活服务、绿城服务及彩生活等主要物管公司。报告指出，物业管理板块兼具成长与防御价值，但不同公司因业务结构分化，表现出不同的增长潜力和稳定性。

主要观点

• 业绩表现：2019年上半年，各主要物管公司调整后经常性净利润均实现同比增长，其中永升生活服务增长最快（70%），而绿城服务保持持平。归母净利润方面，碧桂园服务增长30%，永升生活服务增长95%，其余公司增长均在20%左右。

• 在管面积增长：各公司在管面积增长显著，其中永升生活服务增长最快（56%），碧桂园服务增长52%。部分公司因收并购带来的面积增长，其可持续性受到质疑。

• 业务结构分化：

  • 成长属性：园区增值服务收入增速高于基础物业管理服务，非业主增值服务收入增速分化，部分业务具有高增长潜力。
  • 防御属性：基础物管服务、园区购物协助、家居生活服务等业务抗周期波动能力强，稳定性较高，是防御性较强的板块。
  • 非业主增值服务：包括咨询服务、工程服务、案场服务等，业务周期性较强，稳定性较低。

• 科技赋能：科技在物业管理行业中的应用持续推动效率提升，如碧桂园服务通过“AI+服务”方案实现人员优化和成本节约。

• 估值与建议：

  • 维持各公司2019年和2020年盈利预测。
  • 提升碧桂园服务、中海物业、永升生活服务的目标价，分别至22.0港元、5.0港元、5.5港元。
  • 建议优选增长质量高、盈利确定性强的龙头标的，推荐碧桂园服务、中海物业、永升生活服务；绿城服务、彩生活维持中性评级。

关键信息

业绩预览

在管面积增长

估值与目标价

风险提示

• 行业内竞争加剧可能导致面积拓展不及预期或盈利能力下降。

附注

• 报告由中金公司研究部发布，分析员张宇，联系人王翼羽。
• 所有数据来源包括公司公告、万得资讯、彭博资讯等。
• 报告中提及的公司估值及评级建议基于2020年经常性净利润为基准。