20210207-兴业证券-物业管理周报_物管公司成长高_估值持续分化_7页_1mb

物业管理周报 (2021.02.01-02.05) 总结

核心内容

2021年2月初至2月5日期间，物业管理行业表现强劲，板块整体上涨，平均涨幅为1.7%。部分公司如华润万象、正荣服务和金科服务涨幅显著，分别达到11.8%、10.6%和8.4%。YTD（截至2021年2月5日）涨幅前三的物管公司为恒大物业（101.6%）、融创服务（46.9%）和合景悠活（39.0%）。

主要观点

• 业绩增长显著：多家物业公司发布正面盈利预告，包括时代邻里、融创服务和新城悦服务，其2020年归母净利润同比增长分别不低于140%、120%及50%。业绩增长主要得益于在管面积增加、社区增值服务和非业主增值服务收入提升，以及降本增效带来的收入和利润率双升。
• 港股通持续加仓：港股通对龙头物管公司持续增持，其中永升生活服务增持最多（+0.53%）。目前，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务等公司港股通持股比例较高，显示出市场对物管板块的认可。
• 估值分化持续：港股物管板块平均估值对应2021/2022年22.9/16.8XPE。龙头公司享有较高估值溢价，而成长性和确定性兼具的中型物管公司也值得关注。
• 行业规模红利持续：物业管理行业在未来3-5年仍将持续享受规模红利，包括房地产行业集中度提升、资产证券化加速整合、外拓力度加大以及增值服务拓展。

关键信息

1. 市场表现

• 周涨幅：物管板块平均上涨1.7%，华润万象、正荣服务和金科服务分别上涨11.8%、10.6%和8.4%。
• YTD涨幅：恒大物业（101.6%）、融创服务（46.9%）、合景悠活（39.0%）为前三。
• 港股通持仓：
  • 保利物业持股比例48.54%
  • 中海物业14.36%
  • 绿城服务11.26%
  • 碧桂园服务8.73%
  • 永升生活服务7.13%
  • 宝龙商业5.05%
  • 彩生活4.36%
  • 建业新生活3.12%
  • 时代邻里1.57%
  • 雅生活服务0.24%

2. 盈利预告一览

3. 潜在纳入港股通标的

2021年2月26日恒生指数将发布2020年第四季度指数检讨结果，于3月15日生效。8家物管公司有望被纳入恒生港股通指数系列成分股，包括：

• 华润万象生活
• 恒大物业
• 融创服务
• 世茂服务
• 金科服务
• 合景悠活
• 卓越商企服务
• 新城悦服务

4. 行业趋势与前景

• 规模红利：未来3-5年，物业管理行业将受益于房地产行业集中度提升、资产证券化推动整合、外拓拓展多元业态、增值服务发展。
• 高成长与高确定性：行业估值上限由管理服务水平、物业质量和业绩增长潜力决定，龙头公司享有估值溢价，同时成长性与确定性兼具的中型公司也值得关注。
• 行业首选与推荐：首选永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务；推荐关注华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

分析师声明

分析师宋健、宋婧茹具备证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告，不因报告内容而直接或间接获得补偿。报告内容仅供参考，不构成投资建议。

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