物业管理板块2020年年度策略：花开堪折直须折东北证券-29页_3mb

物业管理板块2020年年度策略总结

核心内容概述

物业管理板块在2020年展现出强劲的投资价值，板块整体表现优于大势。核心物业股股价指数自年初以来上涨了109.61%，远超同期恒生综指的8.5%涨幅。头部公司估值创新高，市场关注度持续提升。然而，面对全市场对物管行业的热捧，投资建议更倾向于选择基本面稳固、在非住宅物业或增值服务领域具备先发优势的龙头公司。

主要观点

• 增长确定性强化：2020年，龙头物管公司因关联方项目交付和市场化拓展，其在管面积和业绩增长的确定性将进一步增强。部分公司基础服务毛利率有望超越行业均值。
• 收并购仍是重要增长方式：2020年将继续迎来收并购大年，重点在于实现“质”的增长，而非单纯追求在管面积和收入的“量”的提升。
• 非住宅物业拓展加快：非住宅物业市场竞争相对缓和，且具备差异化优势，龙头公司在该领域将有更大动作，收入占比有望提升。
• 科技赋能提升效率：科技应用不仅提升了社区服务品质，也优化了中后台管理效率，有助于提升全行业生产率。
• 增值服务持续增长：社区增值服务仍处于增长阶段，未达瓶颈，未来具备较大的发展空间。
• 政策环境友好：政府鼓励物业管理行业市场化发展，推动物业费定价、社区服务创新等政策，有利于行业长期发展。

关键信息

• 板块表现：2019年物业板块整体涨幅显著，核心物业股指数上涨109.61%，龙头公司估值创新高。
• 财务表现：
  • 碧桂园服务2020年PE预计在21.45倍。
  • 中航善达2020年PE预计在22.02倍。
  • 永升生活服务2020年PE预计在21.06倍。
  • 绿城服务2020年PE预计在26.97倍。
• 行业集中度提升：2019年TOP10物管公司市场份额由11.06%上升至11.35%，行业集中度加速提升。
• 非住宅物业特点：
  • 商办物业利润丰厚，但竞争激烈。
  • 机构物业收入稳定，但进入门槛高。
• 增值服务增长：
  • 2019年H1，增值服务在物管公司收入中的平均占比为35.1%。
  • 碧桂园服务增值服务占比由14.3%提升至25.6%。
  • 永升生活服务增值服务占比由14.3%提升至38.4%。
• 收并购情况：2019年多个物管公司进行了大规模收并购，如雅生活服务收购中民物业，碧桂园服务收购多家物业公司等。
• 科技应用：科技赋能不仅体现在社区服务中，还涉及中后台ERP系统和大数据整合，有助于提升整体运营效率和服务质量。
• 政策支持：政府鼓励物业管理行业市场化发展，推动社区服务创新，如“北京业主”APP的上线，有助于物业公司的服务提升和市场拓展。

重点公司推荐

• 碧桂园服务（6098.HK）：推荐买入，2020年盈利模型预测EPS为0.82元，PE为29.20倍。
• 中航善达（000043.SZ）：推荐买入，2020年盈利模型预测EPS为0.65元，PE为22.02倍。
• 永升生活服务（1995.HK）：推荐买入，2020年盈利模型预测EPS为0.21元，PE为21.06倍。
• 绿城服务（2869.HK）：推荐买入，2020年盈利模型预测EPS为0.29元，PE为26.97倍。

风险提示

• 增值服务、非住宅业态拓展不及预期。
• 房地产市场超预期下滑。

行业数据概览

投资建议总结

2020年物业管理行业将延续增长逻辑，板块估值无下修风险。建议投资者关注基本面强劲、在非住宅物业和增值服务领域具备差异化优势的龙头公司，如碧桂园服务、中航善达、永升生活服务和绿城服务。同时，需警惕房地产市场超预期下滑等风险。