20181203-光大证券-_光大地产_行业数据测算模型专题系列报告_（一）_土地+销售+库存_新开工预测的核心三因子回归模型_7页_997kb

光大地产新开工预测核心三因子回归模型总结

核心内容概述

本报告提出了一种基于“土地+销售+库存”三大核心变量因子的新开工预测模型，用于分析和预测2018年全国商品房及商品住宅的新开工面积与增速。该模型通过回归分析，显示了与实际新开工数据的高度相关性，R-Square值超过92%，表明模型具有较强的解释力和预测能力。

主要观点与关键信息

1. 核心三因子定义

• 土地成交：代表房企获取土地的意愿，采用全国百城土地成交建筑面积累计同比增速（12个月移动平均，提前6个月）作为变量因子①。
• 销售状况：反映房企销售去化速度与质量，采用房地产开发资金来源中的其他资金（定金和按揭贷款）累计同比增速（12个月移动平均）作为变量因子②。
• 库存状况：体现房企现存商品住宅存货量，采用【光大地产开工未售库存】的去化周期（销售数据按12个月移动平均计算）作为变量因子③。

2. 模型表现

• 回归模型R-Square值超过92%，表明三因子对新开工数据的解释能力较强。
• 模型基于统计局已公布的全国商品房新开工面积（12个月移动平均）累计同比增速（截至2018年10月）进行分析。
• 根据模型预测，2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平方米，增速约13%；商品住宅新开工面积约为14.7亿平方米，增速约15.2%，占比约为73%。

3. 风险分析

• 融资收紧：房企融资持续收紧可能导致资金链承压。
• 融资成本上升：融资成本抬升可能侵蚀企业利润。
• 美元走强：美元走强可能增加房企的汇兑损失。

模型预测结果

• 全国商品房新开工面积预测：20.2亿平方米，增速约13%。
• 全国商品住宅新开工面积预测：14.7亿平方米，增速约15.2%，占比约73%。
• 三因子预测数据分别为：
  • 变量因子①（土地成交）：17.64%
  • 变量因子②（销售状况）：12%
  • 变量因子③（库存状况）：22.8个月

模型局限性与声明

• 本报告的分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
• 使用的估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 署名分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告，并对内容和观点负责。
• 报告内容不构成投资、法律、会计或税务操作建议，投资者需自行承担风险。

评级体系说明

基准指数说明

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

分析师信息

上海

北京

深圳

国际业务

私募业务部

其他信息

• 报告发布单位：光大证券股份有限公司
• 联系地址：上海市新闸路1508号静安国际广场3楼
• 邮编：200040
• 总机：021-22169999
• 传真：021-22169114、22169134

相关研报

• 光大地产A股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升（2018-11-25）
• 轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化（2018-11-19）
• 停工，18亿平“隐性库存”？（2018-11-10）