房地产行业2019年1~10月国家统计局房地产数据点评：如何看待10月销售、土地、新开工“反弹”？-20191115-光大证券-12页_897kb

2019年1-10月国家统计局房地产数据总结

核心内容

2019年1-10月，中国房地产市场在销售、土地、新开工、竣工和投资等方面呈现出阶段性波动，整体趋势显示行业基本面有所承压，但部分指标出现短期反弹。

主要观点

销售：短期“韧性”系以价换量，后续需求仍然承压

• 总量表现：1-10月全国商品房销售面积同比微增0.1%，商品住宅销售面积同比1.5%，销售金额同比7.3%，商品住宅销售金额同比10.8%。
• 边际表现：9-10月全国销售面积单月同比连续回落，增速从+4.7%降至+1.9%。
• 区域差异：东部和东北地区销售面积增速持续反弹，但销售均价连续3个月环比回落。
• 未来展望：销售“韧性”主要来源于开发商以价换量策略，但随着降价策略边际效用递减和“紧信用”政策持续，购房需求趋弱，预计2020年销售将回归下行通道。

土地：价格趋于合理，补货需求提升，市场略有回温

• 土地购置面积：1-10月全国土地购置面积累计同比-16.3%，但10月单月同比+12.8%。
• 土地成交价款：1-10月全国土地成交价款累计同比-15.2%，但10月单月同比+2.5%。
• 溢价率：10月百城土地成交均价同比-9.2%，但一线、二线城市溢价率趋于稳定，三四线城市仍处下行区间。
• 市场分析：土地市场回温主要由于价格企稳、补货需求上升及金融资源向头部房企倾斜，但整体扩张仍受“房住不炒”政策制约。

地产链：新开工靠拢饱和备货，库存水平将温和提升，竣工复苏如期确认

• 新开工：10月新开工面积同比+23.2%，部分为去年同期基数低及房企铺排策略所致，预计未来增速将逐步回落。
• 库存：10月末中期库存约29.6亿方，较年初增长1.98亿方，去化周期约23.8个月，仍处合理区间。
• 竣工：10月竣工面积同比+18.8%，与龙头房企竣工计划及上游产业数据改善一致，竣工复苏周期如期确认。
• 房地产投资：10月房地产投资增速回落至8.8%，新开工和复工提升未能有效传导至投资端，预计未来投资增速将稳步回落。

关键信息

• 销售趋势：1-10月销售面积同比回正，但单月增速持续回落，反映需求承压。
• 土地市场：价格趋于合理，市场略有回温，但整体扩张受限。
• 地产链表现：新开工面积趋稳，库存温和回升，竣工复苏确认。
• 投资建议：关注现金流安全边际高、业绩兑现性强、具备持续投融资优势的房企，如万科、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂；同时关注存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。
• 风险提示：行业持续调控、三四线楼市回调压力、中小房企信用风险上升。

数据图表说明

• 图1至图6：展示全国商品房销售面积、均价、金额的单月和累计同比数据。
• 图7至图19：分析商品房分区域销售情况及土地市场表现。
• 图20至图32：呈现房地产投资、施工、竣工及资金面相关数据。
• 表1：展示房屋新开工面积和标准差数据。

投资建议

• 关注标的：万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。
• 存量经营优势：陆家嘴、华润置地。

风险分析

• 行业调控：整体销售、投资增速下行超预期。
• 三四线楼市：前期需求透支或棚改依赖度高，存在回调压力。
• 信用风险：还款高峰来临，部分中小型房企信用风险上升。

分析师信息

• 何缅南：执业证书编号 S0930518060006，电话 021-52523801，邮箱 hemiannan@ebscn.com。
• 王梦恺：执业证书编号 S0930518110003，电话 021-52523855，邮箱 wangmk@ebscn.com。
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