首批公募基础设施REITs全面解析：万亿蓝海扬帆起航，行远自迩未来可期-20211111-国金证券-39页_2mb

首批公募基础设施REITs全面解析总结

核心内容概述

我国首批公募基础设施REITs于2021年6月21日正式上市，标志着公募REITs市场正式启航。该市场以基础设施资产为底层标的，通过收益法中的现金流折现法（DCF）进行估值，旨在为投资者提供参与不动产投资的渠道，同时推动基础设施资产证券化，盘活存量资产。REITs具有稳定现金流、长期配置属性和一定的稀缺性，其价格受底层资产基本面、供需格局及宏观环境影响较大。

主要观点

1. REITs市场发展背景

• REITs定义：REITs是以不动产为投资标的的信托基金，通过发行收益凭证募集资金，主要收入来源于不动产租金或收费等。
• 市场成熟度：目前全球近40个国家/地区建立了REITs市场，其中美国、新加坡和中国香港的REITs市场较为成熟，具有较高的市场容量和投资吸引力。
• 国内起步：2020年4月，我国REITs试点政策出台，2021年4月沪深交易所受理REITs项目，5月首批9只REITs获批，6月正式上市。

2. 估值方法与模型

• 估值方法：国内公募基础设施REITs主要采用现金流折现法（DCF）进行估值，其核心参数包括未来现金流、贴现率及存续期限。
• 价格指标：REITs价格包括基金净值（半年末/年末披露）、交易价格（实时披露）及评估价值（年度披露）。基金净值以成本法计量，评估价值以收益法为主，两者对投资决策有重要参考意义。
• DCF估值示例：以张江REIT为例，其内部收益率（IRR）约为6.34%，估值约为15.64亿元。

3. 市场表现与影响因素

• 首批产品表现：上市首日平均涨幅5.21%，其中博时蛇口产园REIT涨幅最高为14.72%；上市以来平均涨幅17.15%，中金普洛斯REIT涨幅最高为28.46%。
• 价格影响因素：包括底层资产运营基本面、供需格局变化及宏观环境变化，如流动性充裕或高风险资产下跌时，REITs可能成为避险资产。
• 配置属性：REITs长期配置属性强于交易属性，建议投资者以打新或长期持有方式参与。

4. 分析框架与底层资产类型

• 底层资产分类：分为产权类与特许经营权类。产权类REITs关注地段、租金、出租率等指标，特许经营权类REITs关注车流量、处理量、政策补贴等。
• 首批REITs底层资产：包括产业园区、仓储物流、收费公路及环保水务等，其中5只为产权类，4只为特许经营权类。

5. 产品结构与费用管理

• 交易结构：公募REITs主要采用“公募基金+ABS+项目公司（SPV）”模式，持有基础设施资产支持证券。
• 费用结构：包括管理费、托管费及认购费。管理费多采用“固定+浮动”模式，浮动管理费与项目运营表现挂钩，如收入完成率、净现金流分派率等。
• 费用差异：不同REITs在管理费、托管费和认购费率上存在差异，部分REITs在特定金额区间设有不同费率。

6. 政策框架与市场规则

• 政策支持：国内REITs政策体系已初步建立，包括《通知》、《指引》、《业务办法》等文件，明确了REITs的运作模式、投资范围、融资限制、分配比例及发售方式等。
• 监管流程：地方发改委初审、国家发改委推荐、证监会审批、交易所上市审核，形成完整的监管链条。
• 设立要求：基金管理人需具备专业能力，包括基础设施项目运营及投资管理经验，且基金存续期不低于特许经营期限。

关键信息

1. 市场规模与特征

• 全球市场：截至2019年末，全球REITs市值约2万亿美元，其中美国REITs市场规模最大，占比约96%。
• 国内市场：首批9只REITs项目总规模较大，单只REITs规模接近上市公司水平，具有较强的资产基础。

2. 投资建议

• 投资方式：建议投资者以打新或长期持有方式参与，部分优质项目在发售阶段供不应求，打新收益较高。
• 配置策略：鉴于REITs的长期配置属性，建议投资者关注其长期收益潜力。

3. 风险提示

• 政策风险：REITs市场发展受政策影响较大。
• 收益不及预期：底层资产运营情况可能影响现金流，进而影响REITs收益。
• 流动性风险：市场初期流动性不足，可能影响交易价格。
• 估值波动：REITs价格可能因估值方法及市场环境变化而波动。

总结

首批公募基础设施REITs的推出标志着我国REITs市场正式进入发展轨道，其以产权类及特许经营权类基础设施资产为底层，具有稳定现金流和长期配置价值。国内采用DCF模型进行估值，但基金净值与海外公允价值法存在差异，对投资决策影响有限。REITs价格受底层资产运营、市场供需及宏观环境影响较大，建议投资者以长期配置方式参与。此外，国内REITs市场仍处于起步阶段，需关注政策变化及市场发展带来的风险。