20211111-国金证券-首批公募基础设施REITs全面解析_万亿蓝海扬帆起航_行远自迩未来可期_39页_3mb

首批公募基础设施REITs全面解析总结

核心内容概述

我国首批公募基础设施REITs于2021年6月21日正式上市，标志着公募REITs市场正式启航。这些REITs主要投资于具有稳定现金流的基础设施项目，如产业园区、仓储物流、收费公路和环保水务等，其估值主要采用现金流折现法（DCF），而交易价格则由市场供需决定。首批产品在上市后表现强劲，平均涨幅显著，显示出市场对其的高关注度。

主要观点与关键信息

1. 公募基础设施REITs政策框架

• 试点启动：2020年4月，证监会与发改委联合发布试点通知，正式启动基础设施REITs工作。
• 政策体系：2021年1月起，证监会、交易所及基金业协会陆续发布配套规则，形成完整的政策框架。
• 申报流程：项目由地方发改委初审后，推荐至国家发改委，再由证监会审批，最终由交易所上市审核。
• 产品结构：公募REITs采用“公募基金+ABS+SPV”模式，持有基础设施资产支持证券的全部份额。

2. 海外REITs市场经验与借鉴

• 全球发展：近40个国家/地区已建立REITs市场，其中美国为最成熟市场，新加坡和中国香港采用契约制，与我国试点模式相似。
• 市场特点：REITs市场整体规模大，但数量不多，单只REITs规模接近上市公司。
• 估值方法：海外REITs常用的估值方法包括资产净值法（NAV）、P/FFO法和DCF法，其中DCF法最为普遍。
• 税收政策：REITs在分配环节享受较大税收优惠，交易环节优惠较少，防止投机行为。

3. 首批公募基础设施REITs概况

• 首批产品：共9只，分别在深交所和上交所上市，涵盖产业园区、仓储物流、收费公路和环保水务。
• 管理人与运营：由专业基金公司管理，项目运营管理人多为原始运营方。
• 项目类型：5只为产权类，4只为特许经营权类，产权类项目现金流包含资产处置收益。

4. 估值模型与参数

• DCF模型：核心参数包括未来现金流、贴现率和存续期限，其中贴现率取值在5%-7%，本文采用6%。
• IRR范围：首批REITs内部收益率（IRR）在5%-8%之间，其中普洛斯REITIRR最高为7.50%。
• 价格指标：包括基金净值、交易价格和评估价值，其中基金净值采用成本法，评估价值采用收益法。

5. 费用结构

• 管理费：主要分为固定管理费和浮动管理费，浮动管理费与项目运营表现挂钩。
• 托管费：按基金净资产或募集规模计算，费率差异较大。
• 认购费：根据认购金额分为不同档位，部分基金如张江REIT按1000万为界设置费率。

6. 投资建议

• 参与方式：建议通过打新或长期配置参与市场，部分优质项目在发售时供不应求。
• 配置属性：由于市场初期稀缺性和长期稳定收益，配置属性强于交易属性。
• 风险提示：包括政策调整、项目营收不及预期、流动性不足及估值波动等。

估值分析

1. 估值方法

• 资产净值法（NAV）：基于未来净营运收入计算，但使用率不高。
• P/FFO或P/AFFO法：参考同类REITs，属于相对估值法。
• DCF法：国内采用的主要方法，需考虑未来现金流、贴现率和资产处置价值。

2. 首批REITs估值测算

• 张江REIT：预计2020年12月31日的市场价值约为15.64亿元，IRR为6.34%。
• 其他REITs：均采用DCF法进行估值，其IRR范围在5%-8%之间，其中普洛斯REITIRR最高。

产品结构与费用对比

1. 产品结构

• 统一结构：9只REITs均采用“公募基金+ABS+SPV”模式。
• 差异点：部分REITs直接持有项目公司股权，部分通过SPV间接持有。

2. 费用结构

• 管理费：多数为“固定+浮动”模式，少数为固定模式。
• 托管费：多数为基金净资产的0.01%-0.05%。
• 认购费：根据金额分为不同档位，部分基金如张江REIT按1000万为界。

结论

首批公募基础设施REITs的推出，标志着我国基础设施资产证券化进入新阶段。其估值方法以DCF为主，价格指标包括基金净值、交易价格和评估价值。虽然初期市场情绪高涨，但长期配置属性更显著。投资者应关注底层资产质量与运营管理能力，合理参与市场。同时，需注意政策调整、项目收益波动等风险。