首批公募基础设施REITs全面解析：万亿蓝海扬帆起航，行远自迩未来可期_39页_3mb

首批公募基础设施REITs全面解析总结

核心内容

我国首批公募基础设施REITs于2021年6月21日正式上市，标志着公募REITs市场正式开启。REITs作为一种以不动产为底层资产、通过专业团队经营管理、将大部分收益分配给投资者的信托基金，已在全球范围内广泛使用，尤其在美国、新加坡和中国香港等成熟市场中表现突出。

主要观点

1. REITs市场启动

   • 我国公募REITs政策框架初步形成，涵盖项目申报、基金审核、上市交易等环节。
   • 2021年4月23日，沪深交易所正式受理REITs项目，首批9只REITs产品于6月21日上市。

2. 估值方法与模型

   • 国内采用现金流折现法（DCF）作为主要估值方法，与美国常用的P/FFO法不同。
   • DCF估值的核心参数包括未来现金流、贴现率和存续期限，产权类项目还需考虑期末资产处置损益。
   • 首批REITs的IRR在5%-8%之间，其中普洛斯REITIRR最高，为7.50%（测算值）。

3. 价格指标与市场表现

   • REITs的基金净值按成本法计算，交易价格由市场供需决定，评估价值基于收益法。
   • 首批REITs上市首日平均涨幅为5.21%，博时蛇口产园REIT涨幅最高（14.72%）；上市以来平均涨幅达17.15%，中金普洛斯REIT涨幅最高（28.46%）。
   • 价格波动主要受底层资产基本面、供需格局、宏观环境等因素影响。

4. REITs分析框架

   • 核心关注底层资产质量和运营管理能力，不同行业有不同分析指标。
   • 产业园区类REITs关注地段、租金、出租率等；收费公路类关注车道数、车流量、特许经营权等；环保水务类关注处理价、处理量、政策补贴等。

5. 投资建议

   • 建议投资者以打新或长期配置方式参与REITs市场。
   • 优质项目在发售中往往供不应求，部分REITs上市首日涨幅超过10%，具有较高的打新收益。
   • 基础设施类项目配置属性强于交易属性，适合长期持有。

关键信息

一、REITs政策框架

• 项目申报：由地方发改委初审，国家发改委推荐至证监会。
• 基金审核：证监会负责基金层面审批。
• 上市交易：交易所负责上市审核和挂牌条件确认。
• 产品运作模式：契约制，基金期限不低于特许经营期限。
• 投资范围：80%以上投资于基础设施资产支持证券，其余投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。
• 融资限制：基金总资产不得超过基金净资产的140%。
• 分配比例：90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者。
• 发售方式：网下询价，战略配售比例不低于20%，持有期不少于60个月。

二、海外REITs市场经验

• 成熟市场特征：美国以公司制为主，新加坡和中国香港以契约制为主。
• 市场发展：美国REITs市场成熟，规模达1.25万亿美元；新加坡和中国香港REITs市场尚处于起步阶段。
• 估值方法：美国多用NAV和P/FFO法，新加坡和中国香港多用收益法（DCF）。
• 税收政策：三地均对REITs的分配环节提供税收优惠，交易环节则相对较少。

三、首批公募基础设施REITs概况

• 项目类型：包括产业园区、仓储物流、收费公路、环保水务。
• 管理人与ABS管理人：首批REITs由博时基金、红土创新基金、平安基金等管理，ABS管理人包括博时资本、深创投红土资管等。
• 运营管理人：均为项目原始运营方，如深圳市招商创业有限公司、首钢生态等。
• 基金存续期：从20年到99年不等，如平安广交投广河高速REIT存续期为99年。

四、首批REITs费用结构

• 管理费：部分REITs采取固定+浮动模式，如张江REIT、东吴苏园REIT等。
• 托管费：费率在0.01%-0.05%之间。
• 认购费：根据认购金额不同分为多档，如张江REIT低于1000万的认购费率为0.50%，高于500万的为每笔1000元。

五、估值方法与测算

• DCF模型：核心参数为未来现金流、贴现率和存续期限。
• 贴现率：取5%-7%，本文采用6%进行测算。
• 存续期限：20年。
• 张江REIT：通过DCF模型测算，其估值约为15.64亿元，IRR为6.34%。

风险提示

• 政策调整：可能影响REITs的发展。
• 项目营收不及预期：影响现金流。
• 流动性不足：市场交易不活跃。
• 估值波动：市场情绪和宏观经济变化可能导致价格波动。

总结

我国首批公募基础设施REITs的推出标志着基础设施资产证券化进入新阶段，具有较大的市场潜力。虽然初期市场情绪高涨，但长期配置属性更强。投资者应关注底层资产质量、运营管理能力和估值模型，合理选择投资方式，以规避潜在风险，分享基础设施发展红利。