20151207-安信证券-房地产行业11月月报_比预期要好_关注_一低一高__20页_990kb_990kb

房地产行业11月月报总结

核心内容概述

11月房地产行业整体表现优于预期，重点公司签约销售和二手房成交均出现显著增长。同时，政策层面持续推进去库存、深化农村改革、公积金改革等，为行业带来多重利好。行业库存去化周期有所下降，部分城市房价上涨，政策预期推动地产股回归市场关注。

重点公司签约销售和土地储备

• 签约销售：11月重点公司签约销售额整体环比下降2.8%，其中首开股份表现上升，而万科、保利、金地、招商等公司有所下降。
• 土地储备：重点公司土地成交面积环比下降，但部分城市如一线表现突出，整体土地成交均价和总价环比上升。

房地产政策回顾

11月房地产政策聚焦于以下方面：

• 深化农村改革：探索农村宅基地自愿有偿退出机制。
• 公积金改革：13年首次大修，允许公积金用于购买地方政府债券等固定收益产品。
• 去库存政策：中央政府明确提出“去库存”，多地取消商品房限购。
• 利率调整：下调SLF利率，释放流动性。
• 户籍改革：多地加快户籍制度改革，促进人口城镇化。
• 不动产统一登记：多地推进不动产统一登记制度，如广州启动相关工作。

百城价格指数

• 环比上涨：11月百城房地产均价10899元/平方米，环比上涨0.46%，其中一线城市涨幅显著，达15.01%。
• 同比变化：一线同比上涨2.93%，二线同比下降0.37%，三线同比下降2.18%。
• 城市分布：共41个城市环比上涨，比上月减少7个城市。

一手房成交情况

• 全国成交：11月全国65大城市一手房合计成交322,346套，环比上升2.0%，同比上升10.8%。
• 区域表现：
  • 一线城市：成交44,011套，环比上升3.8%，同比上升1.3%。
  • 二线城市：成交1,355,428套，环比上升6.7%，同比上升11.5%。
  • 三线城市：成交152,793套，环比下降2.2%，同比上升13.2%。

二手房成交情况

• 全国成交：11月全国19大城市二手房合计成交102,602套，环比上升29.6%，同比上升82.0%。
• 区域表现：
  • 一线城市：成交37,980套，环比上升72.7%，同比上升107.9%。
  • 二线城市：成交39,632套，环比上升15.7%，同比上升67.9%。
  • 三线城市：成交24,990套，环比上升9.0%，同比上升72.3%。

可售库存情况

• 全国库存：11月27大城市住宅可售套数合计146.7万套，环比下降1.0%，同比上升6.23%。
• 去化周期：全国去化周期为10.7个月，较上月下降0.3个月。
• 城市差异：一线城市去化周期6.8个月，二线城市10.5个月，三线城市14.2个月，均有所下降。

40城土地成交情况

• 土地成交：11月40城土地成交规划建筑面积6755.4万平方米，环比下降9.8%，同比上升13.7%。
• 价格与溢价：
  • 成交均价环比上升38.7%，成交总价环比上升25.1%。
  • 全国土地溢价率24.9%，一线城市29.2%，二线城市23.9%，三线城市13.9%。
• 区域表现：
  • 一线城市成交面积环比上升86.9%。
  • 二三线城市成交面积环比分别下降30.0%和4.2%。

投资建议

• “一低一高”策略：
  • 低估值：关注保利、金融街、世茂股份、新城控股、万科、南京高科。
  • 高政策受益：关注福星股份、华夏幸福、中房地产、云南城投。
  • 持续关注：嘉宝集团、高新发展、浙江广厦、万方发展。
• 投资评级：首选股票为中房地产（目标价20.4元，买入-A）、嘉宝集团（目标价15.6元，买入-A）、世联行（目标价28.5元，买入-A）。
• 行业表现：相对收益1M为6.19%，3M为1.23%，12M为27.94%；绝对收益1M为14.71%，3M为-7.70%，12M为66.52%。

去库存政策展望

政策层面推出多项措施以促进去库存：

1. 二胎政策：鼓励生育，提升改善性需求。
2. 信贷证券化：盘活按揭贷款资产，再投入保障房支出。
3. 货币化安置：如福州回购商品房做保障房，有效但耗资大。
4. 控土地供应：压缩三、四线城市土地供应。
5. 增加公共品：加大医疗、教育、社保等公共设施建设。
6. 税费减免：减税是核心，减轻买卖双方税费负担。

行业趋势与数据亮点

• 销售回暖：11月一二手房销售均好于预期，政策利好显著。
• 库存下降：全国可售库存环比下降，去化周期缩短。
• 区域分化：一线城市表现强劲，三线城市相对疲软。

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附注

• 数据来源：Wind、安信证券研究中心。
• 一线城市包括：北京、上海、广州、深圳。
• 二线城市包括：杭州、南京、福州、天津、石家庄、济南、武汉、长沙、成都、长春、昆明、南昌、南宁、海口、合肥等。
• 三线城市包括：宁波、厦门、青岛、大连、无锡、苏州、扬州、张家港、徐州、常熟、温州、金华、台州、泉州、佛山、东莞、惠州、韶关、三亚、淮安、牡丹江、莆田、柳州、赣州、岳阳、襄阳、南充、包头、安庆、江阴、吉林、泸州、常州、蚌埠、连云港、马鞍山、泰州、潍坊、湘潭、中山、九江、遵义、镇江、锦州、常德、江门、泰安等。