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中国海外发展（00688）总结

核心内容概述

中国海外发展是隶属于中国建筑集团有限公司的大型房地产开发企业，拥有43年的发展历史，业务涵盖不动产开发、城市运营及创新业务。公司以“高能级、利润王、瞻未来”为核心战略，持续深耕核心城市，保持稳健投资与高效运营，同时积极拓展多元业务以实现长期增长。

主要观点

• 高能级：稳健投资，聚焦核心城市
  公司在全国主要省份布局项目，2021年销售金额达3695亿元，位列行业第六。公司持续高拿地强度，近三年平均拿地面积为1200万平，总地价约1400亿元。2021年下半年逆周期拿地37幅，全口径面积达675.8万平，为公司发展提供有力支撑。土地储备健康，预计可满足未来3年的开发需求，环渤海和珠三角（含中国香港）土储占比达52%。

• 利润王：强费用控制，低融资成本
  2011-2021年，公司总营收和归母净利润CAGR分别为19.88%和12.67%。2021年归母净利达402亿元，稳居行业第一。公司毛利率、销售管理费用率及融资成本均优于行业平均水平。公司负债结构健康，短期偿债压力小，评级为内房股最高投资评级，长期保持“三道红线”绿档。

• 瞻未来：多元业态驱动，加速释放能量
  公司实施“今天、明天、后天”的战略业务结构，住宅开发为“今天”，商业资产管理为“明天”，养老、教育、物流、科技等为“后天”。2021年商业物业收入达51.7亿元，同比增长17.4%。计划至2025年实现商业资产管理收入120亿元。公司还积极拓展养老、教育、物流及科技等创新业务，形成多元增长点。

关键信息

销售表现

• 2021年全口径销售金额3695亿元，同比+2.43%，排名行业第六。
• 销售均价持续上升，销售质量稳步提高。
• 华北地区销售金额占比最高，约为1/3，而华东地区销售面积占比高于销售金额占比。

拿地与土储

• 近三年平均拿地面积1200万平，平均总地价1400亿元。
• 2021年下半年逆周期拿地37幅，全口径面积675.8万平。
• 土地储备建面可满足未来约3年需求，环渤海和珠三角经济圈占比达52%。

财务表现

• 2021年归母净利402亿元，同比-8.54%，仍为行业第一。
• 2021年加权ROE为12.21%，高于行业平均水平。
• 公司销售管理费用率远低于行业龙头，融资成本低，加权平均借贷成本为3.55%。

投资建议

• 首次覆盖给予“买入”评级，目标价29.27港元。
• 2022-2024年归母净利润预测分别为424、455、506亿元，同比增长5.60%、7.32%、11.24%。
• 摊薄EPS预测为3.87、4.16、4.63元，对应PE分别为4.99、4.65、4.18倍。

可比公司估值

• 2022年可比公司平均PE为6.41倍，公司估值为6.41倍，对应目标价29.27港元。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，影响再融资及销售预期。
2. 行业销售下行超预期，导致开发投资、新开工、拿地及施工指标下滑。
3. 因城施策力度不及预期，可能影响公司发展。
4. 公司项目施工及销售回款不及预期，可能影响盈利。
5. 商业物业及其他多元业务拓展不顺，影响增长潜力。

未来展望

公司持续深化“蓝海战略”，拓展多元化业务，提升盈利能力和市场竞争力。在住宅开发领域保持龙头地位的同时，积极布局商业资产管理、养老、教育、物流及科技等新兴领域，推动企业高质量发展，成为行业中的重要参与者。