20220321-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-深度报告_稳中求进_利润为王_36页_5mb

中国海外发展(00688.HK)深度报告总结

核心内容

中国海外发展有限公司是中国建筑的控股子公司，自1979年在香港成立以来，逐步发展成为一家涵盖房地产开发与销售、物业投资、物业管理、规划设计、教育、养老、物流地产及产业园等业务的多元化综合公司。公司保持稳健增长，2021年合约销售金额达到3695亿元人民币，同比增长2.4%，并在行业中保持头部地位。

主要观点

• 销售稳步增长：公司连续多年保持销售规模增长，2021年销售金额达3695亿元人民币，2020-2021年CAGR为15.6%。预计2022年及2023年销售金额将分别增长至3850亿元和4350亿元。
• 深耕核心城市：公司坚持在一线、二线城市布局，2021H1土地储备中100%位于高能级城市，其中一线城市占比21%。公司保持高权益比例（84%），并注重土地储备的质量与数量。
• 财务优势显著：公司保持低杠杆和低成本，净负债率32.5%，平均融资成本3.6%，远低于行业平均水平。公司未触“三道红线”，保持绿档，财务状况稳定。
• 利润率领先行业：公司通过有效的费用管控和高产品力，保持较高的利润率。2020年核心净利率为20.5%，预计未来两年仍将维持在15%以上。
• 估值与评级：公司首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价27.00港元，对应2021/2022年PE为6.4/5.9倍，当前股价仍有25%上涨空间。公司评级为BBB+（标普）、A-（惠誉）、Baa1（穆迪），均为行业较高水平。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1979年，香港成立，2002年全面布局内地。
• 主要业务：房地产开发与销售、物业投资、物业管理、规划设计、教育、养老、物流地产及产业园。
• 销售与利润：2021年销售金额3695亿元，核心净利润394亿元，同比增长4%。
• 土地储备：截至2021H1，总土地储备为5940万平米，其中权益土地储备为4985万平米，权益比例为84%。
• 城市布局：公司已进入内地47个城市，布局区域分布均衡，主要集中在高能级城市。

财务状况

• 净负债率：截至2021H1为32.5%，低于行业平均水平。
• 平均融资成本：3.6%，远低于行业平均。
• 现金短债比：2.6倍，保持较高流动性。
• 资产负债率：截至2021H1为53.4%，保持在可控范围内。
• 评级：标普BBB+、惠誉A-、穆迪Baa1，均为稳定展望。

投资策略

• 审慎拿地：公司不盲目扩张，注重平衡规模与盈利，以招拍挂方式获取净地为主。
• 土地储备：2021年新增土地款占销售金额比例为46%，与行业平均相比保持较高水平。
• 城市拓展：公司拓展城市节奏平稳，重点布局高能级城市，未来将继续深耕核心市场。

业绩表现

• 营业收入：2020年营业收入为1858亿元，同比增长13.5%。
• 毛利率：2020年毛利率为30.0%，预计未来两年将逐步下降。
• 核心净利率：2020年核心净利率为20.5%，预计未来两年维持较高水平。
• 费用控制：2020年销售费用和管理费用占销售金额比例分别为1.0%和0.7%，为行业最低。
• 派息率：2020年派息率为29%，预计未来两年将提升至30%。

预测数据

风险提示

• 宏观经济放缓：可能影响房地产市场需求。
• 政策限制加剧：行业监管趋严，可能影响公司发展。
• 流动性收紧：融资环境恶化可能影响公司资金链。
• 商品房销售不及预期：可能影响公司业绩。
• 人民币贬值：影响公司海外业务收益。

总结

中国海外发展作为一家历史悠久的房地产企业，凭借稳健的财务状况、优质的土地储备和强大的市场地位，持续在行业中保持领先地位。公司注重核心城市布局，有效控制成本与费用，保持较高的利润率。在行业调整期，公司展现出较强的抗风险能力和投资能力，预计未来几年将继续保持稳定增长。当前估值仍有提升空间，分析师给予“买入”评级，目标价为27.00港元。