20211228-光大证券-中国海外发展-00688.HK-投资价值分析报告_深耕细作_笃行致远_20页_1mb

中国海外发展（0688.HK）投资价值分析报告总结

核心内容概览

中国海外发展有限公司（以下简称“公司”）隶属于中国建筑集团有限公司，实际控制人为国务院国资委。公司成立于1979年，1992年在香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股。公司深耕房地产开发与不动产运营管理，业务覆盖中国港澳及内地80余城，并在海外布局美、英、澳等多个国家（地区）。

主要观点

• 土储与拿地策略：公司较早实现核心一二线城市的占位，拥有显著的先发优势。截至2021年6月，公司总土地储备约5940万平方米，存续比为5.7倍。公司实施“蓝海战略”，通过城市更新、旧改、棚改、TOD等多渠道获取土地资源，注重高能级城市和核心地段。
• 销售表现：2021年1-11月，公司累计实现全口径销售金额3297.3亿元，同比增长2.7%。销售均价和销售回款率均有所提升，公司重点布局华北、华东、华南地区，销售额贡献占比均超过20%。
• 盈利能力：公司盈利能力突出，2021年H1实现归母净利润207.8亿元，同比增长1.2%；核心归母净利润192.3亿元，同比增长10.9%。尽管毛利率和归母净利润率有所下降，但公司费用率控制优秀，三费费用率仅为3.67%，处于行业较低水平。
• 多元化业务：公司积极发展商业、教育、养老、物流等多元业务，其中商业项目在2021年迎来入市高峰期，上半年实现商业收入25亿元，同比增长23.3%。公司还通过子公司参与规划及建筑设计，拓展新产业。
• 融资能力：公司融资成本处行业低位，2021年H1加权平均借贷利率仅为3.6%，处于行业内最低区间。公司“三道红线”指标稳居绿档，具备较强的融资能力和财务稳健性。

关键信息

土地储备与拿地情况

• 截至2021年6月，公司总土地储备约5940万平方米，存续比为5.7倍。
• 2021年1-6月新增土地20宗，一二线拿地占比81.2%，三四线占比18.8%。
• 新增土储面积为489万平方米，同比下降16.0%；拿地成本10490.8元/平方米，同比上涨10%。

销售与回款

• 2021年1-6月销售面积1050万平方米，同比增长10.0%；销售均价19734元/平方米，同比上升9.5%。
• 销售回款1218.8亿元，同比增长31.4%；回款率58.8%，同比上升4.9个百分点。
• 2021年1-11月全口径销售金额3297.3亿元，同比增长2.7%；销售面积1662.1万平方米，同比下跌3.1%。

盈利能力

• 2021年H1实现营收1078.8亿元，同比增长21.7%；归母净利润207.8亿元，同比增长1.2%；核心归母净利润192.3亿元，同比增长10.9%。
• 毛利率为28.5%，同比减少2.1个百分点；归母净利润率为19.3%，同比减少3.9个百分点。
• 公司三费费用率分别为3.78%（2020年）和3.67%（2021年H1），费用控制能力为行业标杆。

融资与财务指标

• 2021年H1公司净负债率33.8%，剔预后资产负债率53.4%，现金短债比2.6倍。
• 公司加权平均借贷利率3.6%，处于行业低位。
• 评级机构连续多年给予公司房股最高投资评级，反映其良好的现金流安全性和偿债能力。

盈利预测与估值

• 预计2021-2023年公司核心EPS分别为3.67、3.93、4.34元。
• 当前股价18.46港元对应2021-2023年预测PE（核心）分别为4.1X、3.8X、3.5X。
• 根据相对估值法，给予公司2021年PE（基本）4.8X，对应目标价24.75港元。
• 根据绝对估值法，公司合理股价为22.14港元，对应2021年PE（核心）为4.9倍。
• 综合考虑，给予公司目标价22.14港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 推盘销售不及预期
• 政策调控超预期
• 多元化业务经营不及预期
• 项目竣工不及预期

投资聚焦

股价上涨的催化因素

• 行业政策进一步放松
• 公司盈利能力边际修复

投资建议

• 首次覆盖给予“买入”评级
• 目标价22.14港元，当前价18.46港元

总结

中国海外发展作为老牌央企房企，具备显著的先发优势和强大的成本管控能力。公司通过“蓝海战略”多渠道获取土地资源，重点布局一二线城市，持续优化土储结构。销售表现稳健，回款率提升，盈利能力突出，多元化业务加速成长。公司融资成本低，财务结构稳健，具备较强的抗风险能力和投资价值。基于盈利预测和估值分析，公司未来三年盈利增长稳定，估值合理，给予“买入”评级。