20140711-广发证券-土地_市场月报-宅地成交溢价率下降_土地市场持续调整_21页_1007kb

报告摘要

土地市场月报（2014年6月）总结

核心内容

2014年6月，全国土地市场整体持续调整，成交量和溢价率均出现明显下滑。住宅用地市场尤为低迷，成交溢价率创近两年新低，反映市场景气度下降。与此同时，土地出让金虽略有增长，但增速放缓，显示土地市场整体趋冷。

主要观点

全国土地市场：1-6月300城市土地成交建筑面积8.88亿平米（累计同比-15%），土地出让金11813亿元（累计同比+2%），增速持续放缓。
住宅用地市场：1-6月住宅用地成交建筑面积4.32亿平米（累计同比-13%），出让金8091亿元（累计同比+8%），平均溢价率5%，较5月下降4个百分点。
城市分化明显：一线城市供需双降，溢价率下滑；二线城市供需环比上升，但同比下滑，分化趋势显著；三四线城市土地市场持续低迷，住宅用地成交量上升但楼面价下跌。

关键信息

一、全国土地市场综述

土地成交面积：1-6月全国300城市土地成交面积8.88亿平米，同比下降15%。
土地出让金：1-6月全国300城市土地出让金合计11813亿元，同比增长2%。
住宅用地情况：1-6月住宅用地成交面积4.32亿平米，同比下降13%；出让金8091亿元，同比增长8%。
单月数据：6月住宅用地推出面积8918万平米，成交面积6361万平米，出让金1108亿元，楼面均价1741元/平米，溢价率5%，较5月下降4个百分点。

二、城市土地市场情况

1. 一线城市

土地供给：1-6月一线城市推出地块建面231万平米，同比-77%，环比-32%；其中住宅用地174万平米，同比-33%，环比+24%。
土地成交：1-6月一线城市成交地块建面138万平米，同比-81%，环比-61%；其中住宅用地108万平米，同比-43%，环比+7%。
溢价率：6月一线城市住宅用地溢价率2%，商办用地40%，工业用地0%。
市场表现：整体供需下降，溢价率下滑明显，房企投资趋于谨慎。

2. 二线城市

土地供给：1-6月二线城市推出地块建面5715万平米，同比-15%，环比+23%；其中住宅用地3241万平米，同比-7%，环比+37%。
土地成交：1-6月二线城市成交地块建面4770万平米，同比-8%，环比+25%；其中住宅用地2566万平米，同比-8%，环比+73%。
溢价率：6月二线城市平均溢价率5%，住宅用地溢价率3%，商办用地1%，工业用地0%。
市场表现：二线城市住宅用地成交回升，但溢价率走低，市场分化明显。重庆、西安、武汉等城市表现较好，而宁波、无锡、呼和浩特等地表现较差。

3. 三四线城市

土地供给：1-6月三四线城市推出地块建面11179万平米，同比-33%，环比-13%；其中住宅用地5503万平米，同比-35%，环比-9%。
土地成交：1-6月三四线城市成交地块建面8381万平米，同比-42%，环比-16%；其中住宅用地3896万平米，同比-47%，环比+7%。
楼面价：6月三四线城市平均楼面价733元/平米，住宅用地楼面价连续五个月在千元水平震荡。
市场表现：三四线城市土地市场持续低迷，住宅用地成交量上升但楼面价下跌。

地产公司土地投资情况

一线房企：1-6月获取土地总建面178万平米，其中一线、二线、三四线城市占比分别为18%、49%、33%；地价款60亿元，占比分别为43%、39%、18%。环比下降12%和5%。
房企投资趋势：房企投资力度减弱，接近2012年一季度低位。部分房企如招商地产开始收缩投资。
拿地情况：万科、保利、金地集团等在一线城市、二线城市及长三角地区布局，但总体仍保持谨慎。

风险提示

土地市场持续向下，可能带来系统性风险。
行业评级为买入，但需注意市场整体降温对房地产企业的影响。

图表与数据来源

图表涵盖土地成交面积、出让金、楼面价、溢价率等指标，数据来源为CREIS及广发证券发展研究中心。
附录包含土地新闻汇总与地王列表，数据来源为中指院和互联网。

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