西安链家-2017年西安房地产市场年报-20181-44页_2mb

2017年西安房地产市场年报总结

核心内容概览

2017年西安房地产市场在政策调控、金融环境及市场供需等多重因素影响下，整体呈现量价齐升趋势，市场逐渐从“去库存”转向“控房价”。同时，土地市场保持活跃，品牌房企主导市场，市场集中度显著提升，而二手住宅市场受政策影响较大，成交量与成交均价相对稳定。

主要观点

1. 经济与金融环境

• 经济指标企稳小幅反弹：2017年经济增长6.9%，处于L型平台上的短周期上升，但未来仍有下行压力。
• 货币政策稳健中性：受去杠杆和防风险影响，M2增速放缓，个贷政策趋严，2018年房贷紧张将成为常态。
• CPI低位运行，PPI高位均衡：2017年CPI涨幅为1.6%，PPI同比上涨，但预计2018年PPI将温和回调。

2. 政策环境

• 调控持续加码：2017年西安房地产市场一年5次调控政策加码，政策重点从去库存转向控房价。
• 长效机制加速推进：围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，推动租购并举，完善住房供应体系。
• 限购政策升级：本地限“3”，外地限“2”，进一步抑制投机需求，保障市场稳定。

3. 土地市场

• 土地供应与成交上涨：全年经营性土地供应13082亩，成交12419亩，成交面积环比上升73.4%。
• 土地价格波动：亩单价环比下降14.43%，部分区域如高陵、临潼因地价较低而成交活跃。
• 出让方式转变：土地出让方式由协议转为拍卖，开发门槛上升，土地资源向品牌开发商倾斜。
• 流拍现象突出：主要集中在沪灞、长安等区域，流拍原因多为竞价超限价或区域发展不成熟。

4. 商品房市场

• 成交量价创历史新高：总供应面积1780.31万㎡，总成交面积2331.44万㎡，成交均价上涨至9390元/㎡。
• 住宅主导市场：住宅库存处于合理周期，商办库存压力缓解，但整体库存仍较大。
• 市场集中度上升：TOP10房企市场集中度达35.72%，西安本土房企未进入榜单。

5. 房企表现

• 万科持续领先：以197亿元成交金额位列第一，市场占比9%。
• TOP10房企集中度提升：2017年TOP10房企市场集中度同比上升9.52个百分点。
• 外来房企强势进入：碧桂园、融创、绿地等外来品牌房企成为市场主力，本地房企逐渐被边缘化。

关键信息

6. 市场趋势与表现

• 成交量价双升：2017年商品房市场成交量价均创历史新高，市场热度持续。
• 二三线城市成为热点：随着调控深入，二三线城市或将成为市场关注焦点。
• 90-120㎡成主力：该面积段成交占比最大，达到44.29%，价格环比上涨明显。
• 高端产品热销：曲江、沪灞、高新成为高端住宅和别墅成交主力区域。
• 商办市场迎来机会：2017年商办市场成交均价上涨，未来可能仍有增长空间。

7. 二手住宅市场

• 成交占比17.9%：二手住宅市场受政策影响明显，成交量波动较大。
• 成交均价稳定：与新房成交均价差距较小，但整体市场表现不如新房活跃。

8. 区域市场表现

• 沪灞、曲江、经开为成交主力：各区域成交面积占比达47.19%，价格趋于合理。
• 高新区产业聚集度最高：办公市场成交量和价格均居全市前列，成为价值洼地。
• 城西为新增热点：供应和成交均表现突出，成为新的市场增长点。

未来展望

9. 政策环境

• 调控持续高压：2018年政策将围绕“房住不炒”主基调，重点转向三四线城市，以限售为主。
• 货币政策中性趋紧：宽松环境结束，货币政策将更加稳健，防止系统性金融风险。

10. 市场趋势

• 一线城市成交量小幅回升：预计2018年成交量将逐步恢复至正常水平，价格保持平稳。
• 二线城市分化加剧：部分城市可能出现价格回调，市场趋于分化。
• 三四线城市量价回调：受调控和信贷收紧影响，市场将进入降温阶段。
• 房价回归基本面：未来房价将更多依赖城市基本面，如经济、人口和产业等因素。

11. 租赁市场

• 租赁市场迎来增长：随着政策推动，针对流动人口的租赁市场将有新的发展机会。

西安市场亮点

• 土地市场活跃：品牌房企积极拿地，土地成交面积和价格波动明显。
• 商品房市场高热：成交量价均创历史新高，市场供应和需求处于高位。
• 市场集中度提升：TOP10房企占据市场主导，本地房企逐渐淡出。
• 区域发展不均：高新区、曲江、沪灞等区域发展较快，而长安、高陵等地库存压力较大。

总结

2017年西安房地产市场在政策调控和金融环境的双重作用下，呈现量价齐升、市场集中度提升、外来品牌房企主导等特征。未来市场将进入调控深化、政策转向、市场分化的新阶段，房价将回归基本面，租赁市场将迎来增长机遇。