58安居客房产研究院-全国二手房市场月报（2021年10月）-18页_4mb

2021年10月全国二手房市场总结

一、核心内容概览

2021年10月，全国二手房市场在政策调控、金融监管及市场供需变化等多重因素影响下，呈现出降温趋势。市场整体供需趋于平衡，房源在架量持续下滑，成交周期延长，价格涨幅分化明显。部分城市因政策调整和市场环境变化，出现了不同程度的市场波动。

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二、主要政策解读

1. 房地产税试点启动

• 政策时间：10月23日
• 政策要点：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。
• 政策内容：征税对象为居住用和非居住用房地产，不包括农村宅基地及其住宅。土地使用权人、房屋所有权人为纳税人。
• 点评：房地产税试点旨在通过税收调节收入分配，建立房地产长效机制，未来可能对家庭财富配置产生深远影响。

2. 市场监管强化

• 政策时间：10月9日、10月15日、10月25日
• 政策要点：
  • 上海：开通二手房买卖不通过中介网上签约服务，优化营商环境。
  • 海南：治理房地产市场乱象，涵盖开发、买卖、租赁、物业等多个方面。
  • 山西、赣州：联合开展房地产市场秩序整治三年行动，覆盖房地产全链条。
• 点评：市场监管政策趋于全面，各地加强房源监管，打击违规行为，推动市场健康发展。

3. 二手房指导价制度

• 政策时间：10月8日
• 政策要点：东莞发布二手住房交易参考价，要求房地产经纪机构和平台不得发布高于参考价的房源信息。
• 点评：指导价制度在全国多个城市逐步推广，有助于稳定房价，抑制投机行为。

4. 金融政策支持首套房

• 政策时间：10月14日、10月21日
• 政策要点：
  • 广东：严格落实房地产贷款集中度管理制度，防止资金违规流入房地产市场。
  • 深圳：加强房地产金融监管，落实差别化住房信贷政策。
• 点评：金融政策倾向于支持首套房购房者，同时防范房地产金融风险。

5. 人才购房政策调整

• 政策时间：10月9日
• 政策要点：
  • 杭州：收紧人才落户政策，要求本科学历需先缴纳社保。
  • 哈尔滨：放宽二手房公积金贷款年限，并提供人才购房补贴。
• 点评：部分城市提高人才落户门槛以打击“假人才”炒房，而哈尔滨则通过补贴刺激市场。

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三、在架房源分析

1. 全国在架房源量环比走势

• 趋势：全国65城二手房在架量连续6个月下滑，环比下降9.5%，同比下滑34%。
• 重点城市：呼和浩特、东莞、宁波降幅最大，均超过20%。
• 分析师观点：市场热度持续下滑，政策调控趋严，预计年末热度仍将维持低位。

2. 各区域在架房源量环比走势

• 区域表现：
  • 华东：28个城市在架量环比下滑，平均降幅达10%。
  • 华南：下滑幅度超过10%，部分城市如东莞、惠州降幅显著。
  • 华北/东北：在架量绝对值下滑幅度最大，但房源占比仍居高不下。
• 城市对比：上海在架量最高，远超北京；中西部地区在架量相对较低。

3. 全国在架房源在架时长

• 趋势：全国在架时长为58天，环比增加3天，同比上升73%。
• 重点城市：厦门、杭州、常州、珠海、苏州等城市房源在架时长增长超10%。
• 分析师观点：市场趋于理性，炒房行为减少，加上天气、疫情、银行放款周期等因素，导致房源消化速度放缓。

4. 各区域在架房源在架时长

• 区域表现：
  • 华南：在架时长最长，达62天，环比增长7.7%。
  • 华东：增长6.8%，部分城市如温州、秦皇岛、威海在架时长超过70天。
• 分析师观点：市场调控背景下，各区域房源在架时长普遍增加，反映市场活跃度下降。

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四、供需分析

1. 全国供需走势

• 趋势：全国供需基本平衡，新增上架房源环比下降16%，下架房源下降12%。
• 预测：受传统淡季影响，预计11-12月供需仍保持低位。

2. 各区域供需走势

• 区域表现：
  • 华东：新增和下架房源均下滑，平均降幅达15%和14%。
  • 华南：新增和下架房源分别下滑17%和14%，部分城市如东莞、惠州降幅明显。
• 原因分析：二手房指导价政策及房源监管措施导致下架量增加，市场趋于理性。

3. 全国二手房成交周期走势

• 趋势：全国平均成交周期为53天，连续7个月环比上扬，创去年5月以来新高。
• 原因分析：政策调控、市场理性、交易成本增加等因素共同作用。

4. 各区域成交周期走势

• 区域表现：
  • 华南：成交周期最短，为47天，环比增长9%。
  • 中西部：成交周期最长，达60天，环比增长4%。
• 分析师观点：个税调整对市场刺激有限，市场整体仍处于降温阶段。

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五、价格分析

1. 全国挂牌均价走势

• 趋势：挂牌均价为16895元/平米，环比微幅下滑，同比上涨3.53%。
• 政策影响：二手房指导价制度及金融监管共同作用，导致市场降温。

2. 各区域均价走势

• 区域表现：
  • 华北/东北：挂牌均价下滑明显，同比降幅达1.78%。
  • 华东：均价为18819元/平米，同比上涨4.29%。
  • 华南：均价为23474元/平米，同比上涨6.86%。
  • 中西部：均价为11039元/平米，同比上涨2.91%。
• 城市表现：石家庄、天津、太原等城市挂牌均价同比下滑，表明人口流入不足，市场承压。

3. 全国房价地图

• 图表说明：展示全国各区域房价分布情况，反映区域间价格差异。

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六、挂牌价同比涨幅城市排行榜

排名	城市	同比涨幅
1	泉州	20.63%
2	海口	17.55%
3	杭州	14.07%
4	盐城	13.54%
5	咸阳	13.48%
6	东莞	12.50%
7	珠海	12.07%
8	佛山	11.86%
9	重庆	11.26%
10	合肥	11.02%

排名	城市	同比涨幅
34	南宁	1.78%
35	蚌埠	1.36%
36	徐州	1.34%
37	深圳	1.09%
38	郴州	1.07%
39	武汉	0.94%
40	淄博	0.70%
41	济南	0.69%
42	乌鲁木齐	0.35%
43	福州	-0.01%
44	潍坊	-0.04%
45	郑州	-0.07%
46	昆明	-0.30%
47	南京	-0.31%
48	兰州	-0.88%
49	南昌	-0.92%
50	沈阳	-1.01%
51	长春	-1.15%
52	威海	-1.19%
53	贵阳	-1.49%
54	烟台	-1.73%
55	包头	-2.04%
56	哈尔滨	-2.64%
57	青岛	-2.67%
58	南阳	-3.42%
59	柳州	-3.48%
60	保定	-4.44%
61	秦皇岛	-5.16%
62	呼和浩特	-5.72%
63	太原	-5.76%
64	天津	-6.32%
65	石家庄	-7.49%

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七、报告说明

1. 数据来源

• 数据机构：58安居客房产研究院
• 数据基础：市场公开信息、58同城及安居客网站监测数据、历史大数据等。

2. 版权声明

• 报告内容受法律保护，未经授权不得复制、改编或用于商业用途。

3. 免责条款

• 报告观点基于数据和行业经验，仅供参考，不承担法律责任。

4. 分析师

• 首席分析师：张波
• 分析师：许之静