20220707-光大证券-REITs产品研究和投资系列之一_构建公募REITs系列指数_实现更优的资产配置策略_35页_3mb

公募REITs系列指数与资产配置策略分析总结

核心内容

本文围绕公募REITs系列指数的编制、表现及在资产配置中的应用展开分析，旨在为投资者提供基于指数化投资的REITs资产配置新视角。通过构建综合指数及细分项目指数，分析REITs与股票、债券、商品等资产的相关性，并探讨REITs-ETF产品的跟踪策略与成分优选方法。

主要观点

1. REITs指数编制细则

• 编制方法：采用自由流通市值加权，限制成分股的收益来源、市值和流通性。
• 样本空间：涵盖沪深交易所上市的REITs产品，确保样本的完整性和及时性。
• 选样标准：选取发行规模大于10亿元、日均成交金额大于200万元、自由流通份额占比大于5%的REITs产品。
• 指数计算：采用分级靠档方法确保指数份额稳定，除数修正法确保指数连续性。
• 全收益指数：考虑到REITs高分红属性，构建全收益指数以反映真实收益情况。

2. 多维度透视REITs系列指数

• 业绩表现：REITs综合指数自基日以来整体先抑后扬，今年以来有所回撤，生态环保REITs指数表现突出。
• 项目分布：交通基础设施和园区基础设施合计权重超过70%，是主要组成部分。
• 规模分布：多数REITs产品发行规模集中在60亿元以下，扩募机制引导产品规模提升。
• 成分变动：基日以来共进行三次临时调整，纳入新上市产品。

3. REITs在资产配置中的优势

• 高分红特性：REITs提供持续现金流，适合长期持有。
• 风险收益特征：REITs资产风险收益介于股票和债券之间，长期表现稳健。
• 分散风险：REITs与股票市场相关性较高，可作为股票的替代或补充。
• 配置策略：通过风险平价模型调整REITs权重，实现长期稳健收益。

关键信息

REITs指数系列

• 基日与基点：2021年6月21日为基日，基点为1000点。
• 细分指数类型：包括产权类、特许经营权类、园区基础设施、仓储物流、交通基础设施、生态环保等。
• 全收益指数：考虑分红再投资，提供更准确的收益反映。
• 指数调整：定期调整（每半年）和不定期调整（临时纳入新上市产品）。

REITs-ETF产品跟踪方案

• 完全复制策略：按照标的指数成分及权重构建REITs组合。
• 抽样复制策略：优选基本面良好、流动性充裕、低估值的REITs。
• 流动性提升：随着首批REITs上市一周年，份额解禁和后续产品扩容将提升二级市场流动性。

资产配置回测结果

• 替代权益仓位：利用REITs替代部分股票仓位，有望提高组合表现并降低波动。
• 新增REITs资产：在股票、债券、商品组合中加入REITs资产，可有效分散风险并增强收益。
• 风险平价模型：通过模型调整REITs权重，实现长期稳健增长。

风险提示

• 历史数据局限性：报告数据基于历史公开数据整理，存在失效风险。
• 市场波动性：REITs市场仍处于发展初期，价格波动较大，需关注底层资产质量和现金流。

相关指数与ETF产品

• REITs综合指数：反映整体市场表现。
• 恒生REIT指数：代表港股REITs的长期风险收益特征。
• MSCI美国REIT指数：反映美股REITs市场表现。
• 上投摩根富时REITs人民币（005613.OF）：抽样复制策略代表。
• 广发美国房地产人民币（000179.OF）：完全复制策略代表。

未来展望

• 市场扩容：随着扩募机制的实施和更多项目上市，REITs市场将不断扩容，提升产品多样性。
• 长期投资价值：REITs具备高票息、抗通胀、分散风险等特性，适合长期持有。
• 流动性改善：未来REITs产品规模扩大和流动性提升将增强其作为配置工具的吸引力。

图表说明

• 图1-4：展示富时和MSCI REITs指数的编制标准和选样特色。
• 图5-14：呈现REITs指数成分及其权重变化、业绩表现、规模分布等。
• 图15-20：展示REITs指数与股票、债券、商品的相关性分析。

表格说明

• 表1-20：涵盖REITs指数编制方法、业绩指标、成分REITs介绍、资产相关性等关键信息。

总结

公募REITs系列指数的构建为投资者提供了更优的资产配置策略。通过综合指数和细分指数，可以更全面地反映REITs市场表现。REITs的高分红特性使其成为稳健的配置工具，与股票市场相关性较高，可有效分散风险。随着市场不断发展，REITs产品规模和流动性将提升，为投资者带来更多机会。