> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs 系列报告之一：一文尽览公募 REITs 基础通识与资产图谱总结 ## 核心内容 中国 REITs 市场已正式进入“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段，具备强制高分红、收益双驱动、股债混合等特征，成为资产配置的重要工具。截至 2026 年 1 月，已上市 79 只产品，发行规模超 2000 亿元，2025 年新增 20 只，规模达 402 亿元。市场持续扩容，政策持续优化，审核效率提升，为市场发展提供了良好支撑。 ## 主要观点 - **市场发展**：中国 REITs 市场自 2021 年试点以来，进入常态化发行阶段，资产类型日趋多元，包括消费、数据中心、保租房、产业园区、仓储物流、水利、交通、能源、生态环保、市政等。 - **政策支持**：政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段，2025 年证监会 63 号文首次将商业不动产纳入试点范围，确立“1+3+N”政策框架，推动市场高质量发展。 - **资产表现**：2025 年不同资产类型表现分化，消费类 REITs 涨幅最高（28.1%），分红率适中（1.99%）；数据中心涨幅 10.8%，仓储物流涨幅 10.7%，保租房涨幅 9.5%，产业园区跌幅 -3.3%。特许经营类中，市政涨幅 11.7%，分红率 5.03%，表现较好。 - **财务基本面**：2025 年 REITs 营收、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4 营收达 59.2 亿元，净利润达 4.56 亿元。消费类 REITs 净利润均值上升，出租率稳定在 97.62%。保租房 REITs 营收同比均值增长 49.35%，出租率回升至 94.92%。 - **市场趋势**：中证 REITs 指数 2024 年累计涨幅 11.83%，2025 年 4.78%，表现稳健。2025 年打新热度显著回升，上市首日涨幅多次出现 30% 高涨幅。 ## 关键信息 ### 1. REITs 市场发展现状 - **产品数量与规模**：截至 2026 年 1 月，市场已发行 79 只产品，总规模 2032.54 亿元。 - **资产类型分布**：交通基础设施是最大资产类型，发行规模达 687.71 亿元，其次是产业园区基础设施和消费基础设施。保租房、仓储物流、数据中心等新兴资产类型也在逐步发展。 - **审核进展**：截至 2026 年 2 月，已有 14 支商业不动产 REITs 申报至交易所，合计拟募集规模约 444 亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态，首现多业态混合型产品。 ### 2. 政策梳理 - **政策发展阶段**：我国公募 REITs 政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三个阶段，逐步构建了覆盖基础设施与商业不动产的全品类制度框架。 - **核心政策**： - 2025 年 9 月 12 日，国家发改委 782 号文优化工作流程，加快项目组织，鼓励通过扩募方式购入优质资产。 - 2025 年 12 月 31 日，证监会 63 号文首次将商业不动产纳入公募 REITs 试点范围，完善二级市场机制，压缩审核时限，强化机构主动运营与监管责任。 ### 3. 财务基本面分析 - **收入与利润**：2025 年 REITs 营收与净利润持续增长，Q4 收入达 59.2 亿元，净利润达 4.56 亿元。EBITDA 规模稳步增长，Q3 达到 35.91 亿元，Q4 略有下滑。 - **可分配金额**：2025 年可分配金额整体增长，其中水利板块增长最快（332%），消费板块和产业园区紧随其后。特许经营类资产可分配金额表现优于产权类资产。 ### 4. 分板块 REITs 表现 - **产权类资产**： - 消费类 REITs 涨幅最高（28.1%），分红率适中（1.99%）。 - 数据中心涨幅 10.8%，仓储物流涨幅 10.7%，保租房涨幅 9.5%。 - 产业园区涨幅 -3.3%，表现相对较弱。 - **特许经营类资产**： - 市政涨幅 11.7%，分红率 5.03%，表现较好。 - 水利涨幅 1%，但净利润增长最快（519%）。 - 交通、能源、生态环保表现不佳，涨幅为负，但分红率相对较高。 ### 5. 市场参与者结构 - **主要持有人**：券商自营持仓份额最大，达 42.94%；其次是保险公司及其他机构，合计占比超 32%。私募基金、投资公司等占比相对较低。 - **持仓变化**：2024 年末至 2025 年 H1，券商自营增持最多，信托公司新增为配置力量。 ## 风险提示 - 地产政策变化超预期 - 公开资料数据滞后 - 底层资产运营风险 ## 结构总结 - **市场概述**：介绍了 REITs 的定义、产品特征、市场发展现状及政策梳理。 - **底层资产分析**：分析了 REITs 资产类型与分布，以及各资产类型的财务表现。 - **历史行情分析**：讨论了 REITs 的长期收益特征、分板块行情表现及打新情况。 - **商业不动产 REITs 概况**：对比了基础设施 REITs 与商业不动产 REITs，介绍了商业不动产 REITs 的申报情况。 - **风险提示**：列出了市场可能面临的主要风险。 ## 结论 中国 REITs 市场在政策支持和市场需求推动下，正逐步走向成熟，资产类型日趋多元，市场表现稳健。未来，随着商业不动产 REITs 的进一步发展，市场供给有望持续增加，成为资产配置的重要组成部分。