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报告摘要

REITs 系列报告之一：一文尽览公募 REITs 基础通识与资产图谱总结

核心内容

中国 REITs 市场已正式进入“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段，具备强制高分红、收益双驱动、股债混合等特征，成为资产配置的重要工具。截至 2026 年 1 月，已上市 79 只产品，发行规模超 2000 亿元，2025 年新增 20 只，规模达 402 亿元。市场持续扩容，政策持续优化，审核效率提升，为市场发展提供了良好支撑。

主要观点

市场发展：中国 REITs 市场自 2021 年试点以来，进入常态化发行阶段，资产类型日趋多元，包括消费、数据中心、保租房、产业园区、仓储物流、水利、交通、能源、生态环保、市政等。
政策支持：政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段，2025 年证监会 63 号文首次将商业不动产纳入试点范围，确立“1+3+N”政策框架，推动市场高质量发展。
资产表现：2025 年不同资产类型表现分化，消费类 REITs 涨幅最高（28.1%），分红率适中（1.99%）；数据中心涨幅 10.8%，仓储物流涨幅 10.7%，保租房涨幅 9.5%，产业园区跌幅 -3.3%。特许经营类中，市政涨幅 11.7%，分红率 5.03%，表现较好。
财务基本面：2025 年 REITs 营收、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4 营收达 59.2 亿元，净利润达 4.56 亿元。消费类 REITs 净利润均值上升，出租率稳定在 97.62%。保租房 REITs 营收同比均值增长 49.35%，出租率回升至 94.92%。
市场趋势：中证 REITs 指数 2024 年累计涨幅 11.83%，2025 年 4.78%，表现稳健。2025 年打新热度显著回升，上市首日涨幅多次出现 30% 高涨幅。

关键信息

1. REITs 市场发展现状

产品数量与规模：截至 2026 年 1 月，市场已发行 79 只产品，总规模 2032.54 亿元。
资产类型分布：交通基础设施是最大资产类型，发行规模达 687.71 亿元，其次是产业园区基础设施和消费基础设施。保租房、仓储物流、数据中心等新兴资产类型也在逐步发展。
审核进展：截至 2026 年 2 月，已有 14 支商业不动产 REITs 申报至交易所，合计拟募集规模约 444 亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态，首现多业态混合型产品。

2. 政策梳理

政策发展阶段：我国公募 REITs 政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三个阶段，逐步构建了覆盖基础设施与商业不动产的全品类制度框架。
核心政策：
- 2025 年 9 月 12 日，国家发改委 782 号文优化工作流程，加快项目组织，鼓励通过扩募方式购入优质资产。
- 2025 年 12 月 31 日，证监会 63 号文首次将商业不动产纳入公募 REITs 试点范围，完善二级市场机制，压缩审核时限，强化机构主动运营与监管责任。

3. 财务基本面分析

收入与利润：2025 年 REITs 营收与净利润持续增长，Q4 收入达 59.2 亿元，净利润达 4.56 亿元。EBITDA 规模稳步增长，Q3 达到 35.91 亿元，Q4 略有下滑。
可分配金额：2025 年可分配金额整体增长，其中水利板块增长最快（332%），消费板块和产业园区紧随其后。特许经营类资产可分配金额表现优于产权类资产。

4. 分板块 REITs 表现

产权类资产：
- 消费类 REITs 涨幅最高（28.1%），分红率适中（1.99%）。
- 数据中心涨幅 10.8%，仓储物流涨幅 10.7%，保租房涨幅 9.5%。
- 产业园区涨幅 -3.3%，表现相对较弱。
特许经营类资产：
- 市政涨幅 11.7%，分红率 5.03%，表现较好。
- 水利涨幅 1%，但净利润增长最快（519%）。
- 交通、能源、生态环保表现不佳，涨幅为负，但分红率相对较高。