20230202-东海证券-公募REITs系列研究之一_坡长雪厚_公募REITs凸显投资价值_24页_1mb

宏观深度：公募REITs投资价值分析

核心内容概览

本报告分析了我国公募REITs的发展历程、市场现状、一级与二级市场表现及资产配置意义，揭示了公募REITs在当前市场环境下的投资价值。

主要观点

• 公募REITs 是一种集合投资工具，通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构进行不动产投资管理，并将收益按比例分配给投资者。
• 公募REITs 具有投资门槛低、流动性强、分散化效果好、高分红、股债双重特性等优点。
• 我国公募REITs 市场已初步形成，截至2023年1月16日，已有25只REITs上市，总规模达801.18亿元。
• 一级市场认购热度持续上升，机构投资者占据主导地位，产权类REITs 更受青睐。
• 二级市场表现良好，收益率较高，流动性较好，尤其仓储物流和生态环保类REITs涨幅显著。
• 公募REITs 具有显著的资产配置优势，包括市场空间大、股债双重特性、分散化效果佳等。
• 投资需注意价格波动、政策落地不及预期和底层资产运营风险。

关键信息

1. REITs基本概念

• 定义：不动产投资信托基金，通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专门机构进行不动产投资管理。
• 特点：
  • 投资门槛低
  • 流动性强
  • 分散化效果好
  • 高分红特征
  • 股债双重特性
• 分类：
  • 按募集方式：公募REITs与私募REITs
  • 按项目性质：产权类REITs与特许经营权类REITs
  • 按组织形式：公司型REITs与契约型REITs
• 架构：公募REITs通常采用“公募基金+ABS+项目公司”形式，部分项目引入SPV以实现风险隔离。

2. 发展历程与现状

• 第一阶段（2004-2013年）：以研究探索为主，未形成市场。
• 第二阶段（2013-2019年）：私募类REITs快速发展，公募REITs政策加码。
• 第三阶段（2020年至今）：公募REITs正式发行，市场持续扩容。
• 市场现状：
  • 截至2023年1月16日，25只公募REITs上市，总规模达801.18亿元。
  • 高速公路类REITs占比最大，产业园类和仓储物流类分列二、三位。
  • 25只REITs总市值达849亿元，其中高速公路类占比49.5%。
  • 产权类REITs占比64%，特许经营权类REITs占比36%。

3. 一级市场：认购热度高

• 投资者结构：
  • 战略投资者配售占比超50%
  • 网下投资者配售占比14%-32%
  • 公众投资者配售占比5%-13.5%
• 认购情况：
  • 首批REITs有效认购倍数均不超过16倍
  • 后续批次有效认购倍数显著上升，第二批在50倍上下，2022年6月以来新发行的13只REITs有效认购倍数普遍在100倍以上
  • 产权类REITs更受机构投资者欢迎，有效认购倍数普遍在100倍以上

4. 二级市场：收益率较高，流动性较好

• 收益情况：
  • 首日平均涨幅为17.41%
  • 仓储物流和生态环保类REITs涨幅最大，分别为34.1%和31.9%
  • 高速公路类REITs涨幅最小，仅为2.8%
• 流动性表现：
  • 上市首日换手率平均为22.84%，首日成交额达50.33亿元
  • 日均换手率约1.5%，高于上证50指数和沪深300指数
  • 产业园类REITs日均换手率最高，为2.72%
  • 高速公路类REITs日均成交额最高，约2192万元
• 分红收益：
  • 12只已分红REITs中，8只累计分红收益超5%
  • 3只REITs累计分红收益超10%
  • 分红比例普遍高于90%，部分达到100%

5. 资产配置意义

• 市场空间大：
  • 我国基础设施存量规模约100万亿元，证券化潜力巨大
  • 保租房需求增长，政策支持下未来将有更多相关REITs项目发行
• 股债双重特性：
  • 收益来源包括底层资产增值和分红，综合收益高于普通债券
  • 分红比例不低于90%，年收益不少于1次
• 分散化效果好：
  • 与股票、债券相关性较低，有助于优化投资组合
  • 长期来看，有助于拓展有效前沿

风险提示

• 价格波动风险
• 政策落地不及预期
• 底层资产运营风险