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行业研究：首批9只公募型REITs的产品要素和投资价值分析

核心内容

首批9只公募型REITs的发行标志着我国基础设施REITs市场正式起步，是大类资产配置的重要方向之一。该类产品通过将基础设施资产证券化，实现了从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变，具有较强的股性与债性，具备稳健收益和抗通胀特性。

主要观点

1. 收益来源
   公募型REITs的收益主要来源于两方面：

   • 派息：具有强制分红机制，派息率相对稳定，一般在4%-12%之间。
   • 价格波动：二级市场价格波动受底层资产质量、管理人运营能力及经济周期影响，长期看资产类别和运营水平。

2. 投资价值

   • REITs兼具股性与债性，攻守兼备，与股票、债券的相关性较低。
   • 首批产品涵盖产业园区、仓储物流、公路收费、市政设施、环保类等不同领域，具备较强的市场代表性。
   • 产品具有收益稳定、投资期限长、抗通胀等特性，是重要的大类资产配置方向。

3. 估值方法

   • 评估价值基于基金净值，以资产账面价值计量，较为客观。
   • 市场价值对应二级市场价格，根据底层资产类型，估值方法可分为权益类（未来现金流贴现）和产权类（成本法、市场法、收益法）。
   • FFO（调整后营运现金流）是常用的估值方法，结合了不动产属性和财务数据。

4. 投资者结构

   • 首批REITs投资者以保险、公募基金为主，机构投资者占比超过80%。
   • 险资、养老金等长期配置型资金对REITs有较高配置意愿，符合其投资期限和风险偏好。

5. 产品特性

   • 首批产品平均规模为33.6亿元，存续期40年，最长为99年，最短为20年。
   • 项目类型多样，包括产业园、仓储物流、收费公路、市政设施、环保类等，体现了政策支持方向。

关键信息

产品概况

底层资产类型

• 产业园区：3只，主要位于苏州工业园区、张江高科技园区、招商蛇口产业园等，出租率高，租金稳定，租户集中度适中。
• 仓储物流：2只，如普洛斯仓储物流、盐港REIT，拥有较高的出租率和稳定的租金收入。
• 收费公路：2只，如平安广州交投广河高速、沪杭甬高速，具有较长的特许经营权，收益稳定。
• 市政设施：1只，富国首创水务，收益来源于污水处理等公共服务。
• 环保类：1只，中航首钢生物质项目，具有政策补贴和环保收益。

派息率与IRR

• 派息率范围为4%-12%，其中产业园和仓储物流派息率较低（4%-5%），收费公路、市政设施和环保类项目派息率较高（5%-12%）。
• 三只产品公布了IRR，范围为6%-7%，主要为经营权类资产。

风险提示

• 政策推进不及预期
• 二级市场流动性不足
• 底层资产收益不及预期
• 经济周期和利率波动
• 管理人运营能力不足

未来展望

首批9只REITs产品为我国REITs市场提供了良好的开端，后续预计会有更多不同行业的产品发行。REITs产品具有长期投资价值，其成长性主要取决于底层资产的属性和管理人的运营能力。随着市场逐步成熟，REITs将成为大类资产配置中不可或缺的一部分。

总结

公募型REITs作为基础设施证券化的重要工具，具备稳定收益、抗通胀、与股票和债券相关性低等优势，是投资者重要的资产配置方向。首批产品覆盖多种基础设施类型，展现出较强的市场代表性，且投资者结构以机构为主，具有良好的发展前景。未来，随着政策推进和市场成熟，REITs市场有望持续扩容，成为我国金融市场的重要组成部分。