非银金融行业公募型REITs系列跟踪报告之一：详解首批9只公募型REITs的产品要素和投资价值-20210622-光大证券-40页_1mb

行业研究总结：首批9只公募型REITs的产品要素和投资价值

核心内容概述

首批9只公募型基础设施REITs的发行标志着我国REITs市场迈入新阶段，为大类资产配置提供了新的方向。这些产品涵盖了交运、产业园区、市政设施、垃圾处理及生物质发电等多个领域，具有较高的投资价值。公募型REITs以股权形式发行，相比以往的债权融资，具有更强的资产管理属性，投资人需关注底层资产质量、管理人运营能力、派息率及价格波动等综合因素。

主要观点与关键信息

投资价值

• 收益来源：公募型REITs收益主要来自股利增长和二级市场价格波动，即“派息+价格变动”。
• 派息率：首批9只REITs的现金分派率预计在 $4% -12%$ 之间，其中经营权类REITs（如高速公路、水务）分派率较高，一般在 $5% -12%$。
• 抗通胀属性：REITs底层资产具备一定的抗通胀能力，且收益一般高于十年期国债收益率，是稳健型投资工具。
• 资产配置意义：REITs兼具股性与债性，与股票、债券等资产相关性较低，是重要的大类资产配置方向。

估值方法

• 评估价值与市场价值：REITs价值包含评估价值（基金净值）和市场价值（二级市场价格）两个维度。
• 估值方法分类：REITs分为权益类和产权类，前者以未来现金流贴现为基础，后者则采用成本法、市场法和收益法等。
• FFO估值法：FFO（ Funds From Operations）是评估不动产经营现金流的重要指标，剔除折旧和摊销，更真实反映运营状况。

风险提示

• 政策风险：政策推进不及预期可能影响REITs发展。
• 流动性风险：二级市场流动性可能不足。
• 底层资产收益风险：资产收益未达预期可能影响整体表现。
• 经济与利率波动风险：经济周期和利率变化会影响REITs价格波动。
• 管理人运营风险：管理人运营能力直接关系到REITs的分红与增值能力。

投资者结构

• 战略投资者：以保险、公募基金、银行理财为主。
• 专业机构投资者：包括证券公司、基金管理公司、信托公司等，主要以机构投资者为主，占比一般在 $80%$ 以上。
• 配置型资金：保险资金及养老金因久期长、风险偏好低，与REITs高度契合。

产品详情

基本情况

• 总规模：预计为302.7亿元，平均规模为33.6亿元。
• 存续期：平均为40年，最短为20年，最长为99年。
• 派息率：预计在 $4% -12%$ 之间，其中广州广河高速公路的派息率最高，达 $6.19%$。

底层资产类型

• 产业园区：包括东吴苏州工业园区产业园、华安张江光大园、博时招商蛇口产业园。
• 仓储物流：中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港仓储物流。
• 收费公路：平安广州交投广河高速公路、浙商沪杭甬杭徽高速公路。
• 市政设施与环保类：富国首创水务项目、中航首钢生物质项目。

投资价值分析

• 产业园区：出租率高、租金稳定，受益于区域政策支持，如苏州工业园区、张江光大园。
• 仓储物流：具备高出租率，租金水平稳定，运营能力强。
• 收费公路：受益于粤港澳大湾区发展，车流量增长稳定，具有长期收益潜力。
• 市政与环保类：受政策支持，具备稳定现金流，如水务项目。

总结

首批9只公募型REITs的发行标志着我国基础设施投资向市场化、资产化转型。这些产品在收益、流动性、抗通胀等方面具备显著优势，是重要的大类资产配置工具。投资REITs需综合考虑派息率、底层资产质量、管理人运营能力及经济周期等因素。未来，随着REITs市场的发展，预计会有更多不同行业的产品推出，为投资者提供更多选择。