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REITs 系列报告之一：一文尽览公募 REITs 基础通识与资产图谱

核心内容

中国 REITs 市场已正式进入“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段。在“资产荒”与利率下行的宏观背景下，REITs 凭借强制高分红、与股债低相关性、低投资门槛等特征，已成为资产配置的重要工具。自 2021 年试点以来，市场步入常态化发行快车道，截至 2026 年 1 月，已上市 79 只产品，发行规模超过 2000 亿元。2025 年共有 20 只 REITs 成立，发行份额达 108 亿份。

主要观点

• 市场发展：REITs 市场在政策推动下持续扩容，发行规模与产品数量均稳步增长，已进入成熟发展阶段。
• 资产类型：REITs 底层资产分为产权类和特许经营类，涵盖居住、物流、产业、消费、新基建等多种场景。
• 财务表现：2025 年 REITs 营收、净利润、可分配金额均实现增长，其中水利板块增长最快，消费类 REITs 涨幅最高。
• 政策支持：政策端持续优化，审核效率提升，2025 年证监会 63 号文首次将商业不动产纳入试点范围，标志着市场进一步成熟。
• 市场结构：市场已出现多业态混合型产品，商业不动产 REITs 审批流程简化，有望推动更多产品上市。

关键信息

1. 市场概况

• 截至 2026 年 1 月，我国公募 REITs 市场已上市 79 只产品，发行规模达 2032.54 亿元。
• 2025 年新增 20 只 REITs，发行规模达 402 亿元，总体发行规模突破 2000 亿元。
• 产权类资产中，消费类 REITs 涨幅最高为 28.1%，数据中心涨幅为 10.8%，保租房涨幅为 9.5%，产业园区涨幅为 -3.3%。
• 特许经营类资产中，市政类涨幅为 11.7%，分红率为 5.03%；水利类涨幅为 -3.7%，分红率为 2.77%；交通类涨幅为 -3.85%，分红率为 3.16%；能源类涨幅为 -5.8%，分红率为 4.47%；生态环保类涨幅为 -6.1%，分红率为 3.64%。

2. 财务基本面

• 2025 年第四季度，REITs 营收达 59.2 亿元，净利润达 4.56 亿元。
• 2025 年 REITs 可分配金额同比增长 29.58%，其中水利板块增长最快，达到 332%。
• 产权类资产中，消费类 REITs 净利润均值为 2,447 万元，较 2024 年增长 825 万元；保租房净利润均值为 2,679 万元，较 2024 年略有下降。
• 特许经营类资产中，能源类 EBITDA 同比下降 162.36%，而水利类 EBITDA 同比增长 45.46%。

3. 政策梳理

• 2020 年 4 月，证监会与发改委联合发布试点通知，明确 REITs 资产范围和发行规则。
• 2025 年 12 月，证监会 63 号文首次将商业不动产纳入试点范围，完善了政策体系，推动市场高质量发展。
• 政策体系逐步构建为“顶层设计+配套细则+监管保障”，支持 REITs 市场的常态化发行和多资产类型拓展。

4. 商业不动产 REITs 概况

• 截至 2026 年 2 月底，已有 14 支商业不动产 REITs 申报至交易所，合计拟募集规模约 444 亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态。
• 商业不动产 REITs 审批流程简化，由基金管理人向证监会提交注册申请材料，有望大幅缩短审批周期。
• 2025 年 10 月首次受理以消费基础设施为底层资产的华夏华润商业 REIT，标志着市场向新兴资产类型拓展。

5. 市场参与者

• 券商自营持仓份额占比最大，达 42.94%。
• 保险公司及其他机构合计占比超 32%。
• 2024 年末至 2025 年上半年，券商自营增持最多，信托公司成为新增的配置力量。

6. 风险提示

• 地产政策变化超预期。
• 公开资料数据滞后。
• 底层资产运营风险。

总结

中国 REITs 市场在政策支持和市场需求的推动下，已进入成熟发展阶段，资产类型日趋多元，市场表现稳健。产权类资产和特许经营类资产在市场中各具特色，消费类和水利类资产表现突出。随着政策的不断完善和市场机制的优化，REITs 市场有望进一步扩容，成为重要的资产配置工具。