20161009-兴业证券-国庆地产调控政策点评_是缓不是转_11页_904kb

国庆地产调控政策点评总结

核心内容

本报告分析了当前房地产市场调控政策的背景、核心矛盾及调控思路，指出政策目标并非让房价大幅下跌，而是“缓不是转”，即通过调控缓解市场压力，而非逆转房地产的中长期上升趋势。

主要观点

• 银行资产配置主导房地产繁荣：当前房地产市场的繁荣主要由商业银行在资金供给端的配置行为驱动，特别是在资产荒背景下，银行强烈配置按揭贷款，从而引导社会财富向核心城市集中。
• 行政调控效果有限：从历史经验来看，行政手段在短期内可能有效，但难以改变中长期趋势。房地产小周期与货币政策高度相关，而当前货币政策并未收紧，因此房地产基本面难以逆转。
• 房地产对经济拉动作用显著：房地产占GDP比重持续上升，对GDP增长的贡献度显著增加，成为经济增长的重要支柱。因此，政策不宜过度干预，否则可能影响整体经济。
• 调控思路应为“控一线，放二线”：建议通过调整按揭利率的微观结构，引导社会财富向二线城市配置，缓解一线城市按揭贷款压力，同时促进二线城市房地产市场的健康发展。

关键信息

1. 银行与房地产的关系

• 资产荒背景下银行配置按揭贷款：中国商业银行在资产荒、收益率下降、利差缩窄等背景下，只能配置按揭贷款，这是其唯一选择。
• 按揭利率引导财富配置：商业银行通过持续降低按揭利率、一、二线与三四线城市按揭利率倒挂，引导资金向核心城市集中，导致房价持续上涨。
• 银行不良风险上升：若按揭贷款风险增加，银行不良率将大幅上升，对银行业造成严重冲击，进而影响整个金融系统。

2. 历史案例与经验

• 美国利率市场化与储贷危机：利率市场化导致银行息差收窄、竞争加剧，储贷机构大量放贷至高风险领域，最终引发储贷危机。
• 日本与美国房地产拐点：房地产基本面出现拐点往往伴随着货币政策的持续收紧，但此举带来的副作用巨大，如居民资产负债表受损、房地产创造货币的职能下降等。
• 房地产小周期与货币政策拟合：历史上房地产小周期与货币政策的宽松或收紧密切相关，当前货币政策未收紧，因此房地产市场仍具有上升动力。

3. 房地产对经济的拉动作用

• 房地产占GDP比重持续上升：从1998年的4%提升至2016年上半年的6.6%，房地产及其关联行业（金融业、建筑业）占GDP比重从15%升至21.6%。
• 房地产投资对GDP的贡献度高：2016年上半年房地产投资占GDP比重为13.7%，是经济的重要支撑。

4. 调控建议

• 宜疏不宜堵：调控应以引导为主，而非压制，建议通过调整按揭利率结构，引导资金向二线城市流动。
• 二线城市作为蓄水池：在银行风险可控的前提下，鼓励二线城市按揭利率相对较低，以吸引社会财富配置，缓解一线城市的资金压力。
• 政策目标明确：政策旨在缓解市场压力，而非让房价大幅下跌，因此需避免过度干预。

投资建议

• 房地产大周期未见顶：在资产荒背景下，房地产仍是场外增量资金的重要配置标的。
• 推荐股票列表：持续强烈推荐以下地产股：阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份、深物业、深振业A、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股。

风险提示

• 销售回升不及预期：若房地产销售增长不及预期，可能影响整体市场表现。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）；中性（与市场持平）；回避（弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）；增持（5%~15%）；中性（-5%~5%）；减持（小于-5%）。

结论

综上所述，当前房地产市场调控政策应以引导和疏导为主，避免压制市场趋势。银行作为最重要的资产配置主导者，其按揭贷款配置行为将继续推动房地产市场繁荣。因此，政策应侧重于调整按揭利率结构，引导资金向二线城市流动，以实现房地产市场的健康发展。