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万言调控秋声里,千家房市落照时 ——黄金周楼市调控点评报告总结

核心内容概述

本报告分析了2016年十一黄金周期间中国房地产市场调控政策的密集出台及其对A股市场的影响。重点指出，房地产市场调控趋严，尤其是重点一二线城市限购政策的加码，表明政策重心从“去库存”转向“防泡沫”，并预计房地产市场热度将有所降温，带动信贷增长放缓，进而对上游及中游制造业需求形成压力。同时，报告认为A股市场短期内难以获得房地产流动性外溢，资金流入股市的迹象尚未显现。

主要观点

1. 房地产调控政策加码

• 十一黄金周期间，全国已有20个大中城市出台限购政策，主要集中在13个省及直辖市。
• 北京和深圳是市场关注度最高的两个城市，北京首套非普通住宅首付比例提高至40%，已有房家庭再购房首付比例达70%；深圳则对非户籍居民购房资格限制更严格，需连续缴纳个税或社保5年以上。
• “因城施策”的政策倾向明显，重点一二线城市抑制房价泡沫，三四线城市则以去库存为主。

2. 房地产市场降温预期

• 房地产量、价及新增房贷的上升趋势将有所转向，预计房地产市场热度将逐步降温。
• 房贷增速在2016年上半年达到2.37万亿元，与2015年全年增量持平，显示下半年房贷增速或将下降。
• 截至2016年2季度末，全国房贷余额16.55万亿元，单季增速达30.9%，为2010年3季度以来新高。

3. 对A股市场的影响分析

• 房市降温将导致对上游及中游制造业的需求下降，影响企业盈利。
• 限购政策可能抑制热点城市房地产新开工数据增长，但不会造成断崖式下降。
• 长期来看，房地产市场降温将对整体经济基本面形成压力，可能影响实体经济盈利增速。
• 历史数据显示，此前两次房地产调控周期中，A股市场表现不佳，未见明显增量资金入市。

关键信息

信贷与房贷数据

• 2016年上半年新增个人住房贷款2.37万亿元，占新增贷款的31.74%。
• 房贷余额增速达30.9%，创2010年以来新高。
• 限购政策出台后，预计下半年房贷增速将显著下降。

A股市场表现

• 本周主要指数均出现下跌，上证综指周跌幅为-0.96%，创业板指数为-0.31%，中证500为-0.67%，全部A股为-0.74%。
• 全市场日均换手率从0.76%降至0.60%，显示市场存量博弈特征明显。
• 申万一级行业中，采掘业市盈率涨幅最大，达到21.47%；综合行业跌幅最大，达-18.30%。

流动性数据

• 央行公开市场操作净投放达9,400亿元，创历史新高。
• 银行间质押回购利率略有上升，1天期利率为2.3414%，7天期利率为2.5778%。
• 票据直贴利率下降至2.4‰，10年期国债收益率下降至2.7038%，1年期国债收益率上升至2.25%。

外汇与汇率数据

• 美元兑人民币即期汇率为6.6684，波动不大。
• 外汇储备由31,851.67亿美元降至31,663.82亿美元。

产业数据

• 布伦特原油价格为48.40美元/桶。
• 中国煤炭价格指数上升至134.1点，1#铜均价为37,680元/吨。
• 钢材综合价格指数小涨至75.56点，水泥价格指数为89.16点。
• 房地产成交量方面，一线城市为1,361套，二线城市为2,507套，部分城市因中秋假期影响成交量有所回升。

附录：分析师信息

郑闵钢

• 房地产行业首席研究员（D）
• 基础产业小组组长
• 2007年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究工作
• 曾在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年
• 多次获得“中国金牌分析师”奖项，包括2011年最强十大金牌分析师（第六名）、2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名等。

范子铭

• 中国人民大学硕士
• 曾任职于华夏基金、中国出口信用保险公司
• 2016年加入东兴证券研究所，从事策略研究

宋劲

• 英国埃克塞特大学金融学硕士
• 曾任职于元大证券、哲奔咨询（上海）有限公司
• 2016年加入东兴证券研究所，从事策略研究

分析师承诺与免责声明

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