20161009-华泰证券-房地产相关系列研究报告（四）：地产调控后资金下一站会去哪？_20页_1mb

文档内容总结

核心内容

本报告由华泰证券研究所发布，分析了2016年房地产调控政策对市场及宏观经济的影响，并探讨了资金在房地产调控后的流向及资产配置策略。核心观点包括：

• 房地产调控采取“因城施策”方式，旨在防止房价过快上涨，同时推动三、四线城市去库存。
• 调控政策对宏观经济有偏负面的影响，预计2017年GDP增速将从6.7%降至6.5%。
• 资金在房地产调控后可能流向未限购限贷的二、三线城市，同时对债券和股票市场产生一定影响。

主要观点

1. 房地产调控背景

• 2016年国庆期间，北京、深圳、天津等16个热点城市出台限购限贷政策。
• 调控措施旨在遏制房价过快上涨，避免市场崩盘，同时解决三、四线城市库存问题。
• 一线城市和部分热点二线城市因房价过快上涨需调控，而三、四线城市则因库存高企需去库存。

2. 房地产调控对宏观经济的影响

• 房地产投资与销量同步性增强，销量下降将传导至投资，进而影响经济增长。
• 调控政策将导致房地产投资增速放缓，预计2017年房地产投资增速从4-5%降至0-2%。
• 增加的经济下行压力可能促使货币政策进一步宽松，利好债券市场。

3. 资金流向与资产配置

• 在资产荒背景下，资金可能从一线城市流入二、三线城市，这些城市具有升值潜力和较低库存。
• 债券市场受益于政策宽松预期，10年期国债收益率可能继续下行，但空间有限。
• 股票市场在缺乏上行逻辑的情况下，难以吸引大量资金流入，建议关注布局较好的地产股。

关键信息

房地产调控政策与历史对比

• 与以往调控政策相比，当前政策力度较弱，且出台背景不同。
• 2005年国八条和2011年9.29新政是历史上的重要调控节点，但当前调控更多是“因城施策”，未形成全国性政策。

房地产市场走势

• 2016年房地产市场呈现分化趋势，一线、二线和三线城市房价走势差异明显。
• 一线城市房价已见顶，二、三线城市仍具上涨潜力。

宏观经济影响

• 房地产投资增速下降将对GDP增速形成压力，预计2017年GDP增速降至6.5%。
• 基建投资和制造业投资可能成为稳增长的重要支撑，但制造业增长动力不足。

资产配置建议

• 债券市场：10年期国债收益率可能继续下行，但空间有限。
• 股票市场：建议关注未限购限贷但有增长潜力的二、三线城市地产股。
• 资金配置：在美联储加息明朗前，股市建议谨慎；之后可能恢复至箱体震荡中上行。

图表目录

• 图1：房价指数与地产投资周期，1998-2016
• 图2：地产政策与房市走势，1998-2004
• 图3：地产政策与房市走势，2005-2006
• 图4：地产政策与房市走势，2007-2009
• 图5：地产政策与房市走势，2010-2012
• 图6：地产政策与房市走势，2013-2015
• 图7：房价vs贷款基准利率
• 图8：地产政策对投资的影响
• 图9：地产相关消费品增速
• 图10：一、二、三线城市新建住宅价格同比走势
• 图11：一线城市和二线、三线城市的房价环比走势
• 图12：10年期国债收益率和房价走势
• 图13：信用债到期收益率（AA级）和房价走势
• 图14：一线城市房价走势和A股走势
• 图15：商品和房价之间的关系不明显
• 图16：从资金来源看，本轮地产投资小周期复苏对销售的依赖程度较高
• 图17：定金、按揭回款等现金流与商品房销售高度相关
• 图18：地产投资增速的波动性低于销售，大趋势是在下行，但增速有下限
• 图19：预计2017年房地产开发投资增速将从今年的4-5%区间下滑到0-2%
• 图20：三项投资与名义GDP之比的上升趋势已经放缓
• 图21：今明两年的CPI、PPI相对2015年上升，平减指数也回正
• 图22：预计今年地产投资增速4.5%，明年下行至2%，则GDP增速将从6.7降到6.5

风险提示

• 地产政策调控力度超预期
• 经济下行压力超预期

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• 报告观点和预测可能随时间变化
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