20160325-广发证券-陆家嘴-600663.SH-立足优质资源_夯实基础积极发展_11页_1mb

陆家嘴 (600663.SH) 总结

核心内容

陆家嘴集团在2015年实现了良好的业绩表现，主营业务收入达56.31亿元，同比增长10%，营业利润26.81亿元（+21%），归属净利润19.00亿元（+19%）。公司通过租金收入和物业管理收入的显著增长，推动了整体业绩的提升。其中，租金收入21亿元（+25%），物业管理收入8.6亿元（+45%），而房产销售收入基本持平。

主要观点

• 业绩增长主要来源：租金收入和物业管理收入的显著增长是公司业绩提升的关键。
• 办公物业是核心增长点：办公物业租金收入占房地产租赁业务收入的81%，主要受益于上海金融和高科技产业的发展，出租率和租金水平稳步上升。
• 商铺物业受消费低迷影响：商铺物业租金收入仅增长2%，主要受实体消费低迷和电子商务冲击的影响。
• 房产销售改善现金流：公司通过住宅和办公物业销售以及股权收益，实现了良好的现金流，2015年经营性现金流净额达33亿元。
• 财务压力仍存：公司短期有息负债较高，现金对短期有息负债的覆盖率仅为25%，净负债率高达94%，面临较大的资金压力。
• 拟发行公司债优化债务结构：为缓解财务压力，公司计划发行不超过50亿元的公司债券。
• 盈利预测：预计2016年和2017年每股收益分别为1.13元和1.26元，给予“谨慎增持”评级。
• 资产注入预期提升盈利能力：公司有重大资产重组的预期，有望进一步提升盈利能力。

关键信息

业务板块表现

• 租金收入：2015年租金收入21亿元，同比增长25%，其中办公物业贡献17.1亿元（+34%），商铺物业2.4亿元（+2%）。
• 物业管理收入：2015年物业管理收入8.6亿元，同比增长45%，预计2016年将达到12.5亿元。
• 房产销售：2015年住宅物业销售16.52亿元，办公物业销售9.1亿元，股权收益6.5亿元。

财务状况

• 经营性现金流：2015年经营性现金流净额33亿元，为历史最好水平。
• 资产负债情况：2015年末资产负债率69%，净负债率93.9%，现金对短期有息负债覆盖率25%。
• 财务改善措施：公司计划发行50亿元公司债，加快资产出售和盘活。

未来展望

• 新增物业：2016年上海中心大厦和陆家嘴软件园13号楼竣工，新增可租建面38万平米和2.88万平米。
• 房产销售储备：公司剩余货值约74亿元，位于上海和天津，市场前景良好。
• 盈利预测：预计2016-2018年EPS分别为1.13元、1.26元、1.40元，给予“谨慎增持”评级。
• 风险提示：短期财务压力较大，重大资产重组存在不确定性。

财务数据概览

财务比率

业务发展与资产布局

• 在售项目：陆家嘴公馆、陆家嘴红磡半岛、天津河滨花苑、天津海上花苑西标段，剩余货值约5.69亿元。
• 在建项目：天津河庭花苑（一期、二期）、前滩中心34地块住宅项目，剩余货值约67.91亿元。
• 物业分布：公司在陆家嘴和竹园商贸区拥有大量优质办公物业和高品质研发楼。

风险提示

• 短期财务压力：公司现金对短期有息负债覆盖率仅为25%，净负债率高达94%，财务状况仍需改善。
• 重大资产重组不确定性：公司正在酝酿与国资委及集团之间的重大资产重组，存在不确定性。

投资评级

• 公司评级：谨慎增持
• 投资预期：预计未来12个月内股价表现强于大盘5% - 15%

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋 S0260513090001
  • 郭镇 S0260514080003
  • 金山 S0260515090001
  • 李飞
• 联系方式：
  • 邮箱：lejiadong@gf.com.cn, guoz@gf.com.cn, jinshan@gf.com.cn
  • 电话：021-60750620, 021-6075-0637, 021-60750652

估值与财务指标

• 经营性现金流：2015年为历史最好水平，33亿元。
• 资产负债率：2015年末为69%，预计未来有所下降。
• 净负债率：2015年末为93.9%，计划通过发行公司债进行优化。

结论

陆家嘴集团凭借其在陆家嘴地区的优质商业地产资源，租金收入和物业管理收入稳步增长，同时通过房产销售改善现金流。尽管短期财务压力较大，但公司正通过多种途径缓解资金压力，并计划通过重大资产重组进一步提升盈利能力。整体来看，公司具备较强的业务增长潜力，但需关注其财务状况和重组进展。