深度报告-20230704-开源证券-陆家嘴-600663.SH-公司首次覆盖报告_租售并举协同发展_优质资产注入助力业绩释放_22页_3mb

陆家嘴公司概况与投资评级

陆家嘴（600663SH）是一家由浦东新区国资委实际控制的国有企业，主要业务涵盖房地产租赁、销售、金融和物业管理，实行“地产+金融”双轮驱动战略，核心资产集中于上海陆家嘴和前滩区域，参股三家持牌金融机构（爱建证券、信托、人寿）。公司于2023年7月4日发布首次投资评级报告，给予“买入”推荐，预计2023-2025年归母净利润分别为1922亿元、2141亿元、2498亿元。

核心业务分析

商业地产与租售业务

• 办公物业：在营写字楼总建面191万方，高品质研发楼327万方，2022年收入304亿元（同比降59%），主要因疫情影响租金减免。
• 商业物业：上海和天津商业资产共457万方，2022年收入244亿元（同比降463%），疫情影响显著。
• 酒店业务：四家酒店2022年收入251亿元（同比增1282%），疫情后增长强劲。

开发业务

• 2022年实现合同销售金额6879亿元，同比增长40%，主要靠前滩东方悦澜和天津项目。
• 在建住宅项目4个，总建面416万方，重点布局浦东新区，2024年东方悦澜将推新盘。

财务表现与估值

2022年公司营业收入1176亿元（同比降152%），净利润108亿元（降748%）。毛利率下滑至24.1%，金融业务净利率下滑严重。

• 估值：当前股价996元，对应2023-2025年PE分别为209、188、161倍，优于可比公司（如上海临港、张江高科）。
• 资产重组：拟以13319亿元收购陆家嘴及前滩资产，项目总可售货值超600亿元，预计未来三年贡献显著收入。

风险提示

• 写字楼出租率与租金下降压力，行业竞争加剧。
• 上海住宅市场波动风险，融资成本虽然低位，但负债规模上升增加财务杠杆。

投资建议

公司依托核心地段优质资产，在资产注入和新项目储备下，未来业绩增长动能强劲，维持“买入”评级。潜在看点包括前滩资产注入、商业物业收入恢复与金融板块协同。