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公司点评报告总结：房地产行业

核心内容

公司名称：陆家嘴（600663.SH）
报告日期：2021年08月01日
分析师：王秋蘅
评级：推荐（首次）

业绩表现

• 2021年上半年营业收入：57.77亿元，同比减少12.83%
• 2021年上半年归母净利润：20.57亿元，同比增长22.5%
• 每股收益：0.51元/股，同比增长22.5%
• 房地产销售营收：16.02亿元，同比减少35.73%
• 房地产销售毛利率：74.34%，同比下降7.87%

业绩变动原因：受房地产行业政策调控影响，公司重点布局的高地价项目进入结算期，导致销售收入减少，但核心区域优质物业和高质量新建项目为公司提供了稳定的收入来源。

主要观点

1. 持有型业务表现亮眼

• 公司持续推进“商业地产 + 商业零售 + 金融服务”三位一体的业务模式。
• 2021年上半年，各业务收入分别为：
  • 房地产租赁：16.57亿元，占比28.69%，同比增长5.60%
  • 金融业务：14.73亿元，占比25.50%，同比增长3.01%
  • 物业管理：8.37亿元，占比14.49%，同比增长23.61%
  • 酒店业：0.51亿元，占比0.89%，同比增长128.33%
• 物业租赁首次取代房地产销售，成为公司最高营收业务。

2. 物业出租率提升

• 截至报告期末，公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73万平方米。
• 各类物业出租率整体提升：
  • 商业物业：提升8个百分点
  • 酒店物业：提升43个百分点
  • 办公物业（上海）：下降11个百分点
  • 办公物业（天津）：提升8个百分点
• 上海写字楼空置率上升，主要因上半年多个新项目入市，市场竞争加剧。

3. 浦东新政助力业务拓展

• 浦东新区中环发展“十四五”规划发布，“金色中环发展带”成为重点区域之一，强化产业、生态、空间三大优势。
• 公司积极参与上海临港区域开发，承接前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发与招商运营。
• 随着上海国际金融中心建设推进，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升，会展项目和金融服务将带来更高收入。

投资建议

• 公司持续布局“商业地产 + 商业零售 + 金融服务”三位一体业务，未来业绩增长基本面良好。
• 预计2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股。
• 以2021年7月30日收盘价11.61元计算，市盈率分别为10.2倍、8.6倍。
• 综合分析，公司具备较强的盈利能力和增长潜力，给予首次“推荐”评级。

风险提示

• 自持资产招商运营不及预期
• 行业销售不及预期

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越基准指数平均回报20%及以上）
• 公司评级：推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上）

附录信息

• A股收盘价：11.65元
• A股一年内最高价：16.93元
• A股一年内最低价：9.97元
• 总股本：4034.20百万股
• 实际流通A股：2933.46百万股
• 流通A股市值：341.75亿元

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
• 地址：
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦15层
• 公司网址：www.chinastock.com.cn
• 机构联系：
  • 深广地区：崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn
  • 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn
  • 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn