20160705-中投证券-陆家嘴-600663.SH-集团资产目标整体上市_重回高增长通道_13页_942kb

陆家嘴 (600663) 详细总结

核心内容概述

陆家嘴集团拟通过现金方式收购陆金发100%股权，陆金发作为集团金融控股平台，将助力公司实现“地产+金融”双轮驱动，推动其从重资产开发模式向轻资产化运作转型。此次收购标的资产预估值约为109.31亿元，公司使用自有资金约43.72亿元，其余通过银行借款方式取得。此次收购标志着集团资产证券化率目标直指100%，并为未来新兴区域开发投资及战略投资板块的资产注入奠定基础。

主要观点

• “地产+金融”双轮驱动战略：通过收购陆金发，公司将进一步整合金融资源，利用金融平台的杠杆效应加速地产开发，提高回报率。
• 资产证券化率提升：集团目前资产证券化率仅为40%，未来将逐步推进资产证券化，以实现资产价值最大化。
• 新兴区域与战略投资板块潜力大：前滩国际商务区、陆家嘴临港项目、陆家嘴御桥科创园等优质项目具备高开发价值，申迪集团负责的上海国际旅游度假区亦是重要资产。
• 高端物业持有量稳步增长：公司持有型物业规模持续扩大，为高股息率提供支撑，预计2016年表内租金收入达26亿元，同比增长23%。
• 财务预测积极：预计2016-2018年营业收入分别为95亿元、115亿元、133亿元，三年复合增速为33%；EPS分别为0.81元、0.97元、1.13元，三年复合增长26%。
• 估值与投资评级：RNAV为31.4元/股，6个月目标价为30元，对应2016年PE为37倍，维持“强烈推荐”评级。

关键信息

收购细节

• 收购对象：陆金发，注册资本80亿元，持有爱建证券、陆家嘴信托、共同控制陆家嘴国泰人寿。
• 收购方式：现金支付，公司使用自有资金约43.72亿元，其余通过银行借款。
• 金融平台作用：通过融资、盘活存量资产、客户资源共享，促进地产发展。

资产证券化目标

• 目标：集团资产证券化率提升至100%。
• 策略：产业板块成熟一块改革一块，市场化运作，逐步注入资产。

新兴区域与战略投资板块

• 前滩国际商务区：占地2.83平方公里，规划建面350万方，自持150万方，交通便利，区位优势明显。
• 临港项目：总建面45万方，包括亚太营运中心、滴水湖国际会议中心、莱佛士国际医学检测中心等。
• 御桥科创园：总建面120万方，打造产城融合的创新型总部园。
• 申迪集团：持股45%，负责上海国际旅游度假区开发，为迪士尼提供资金支持。

财务表现

• 2015年财务数据：
  • 营业收入：56.31亿元，同比增长10%
  • 归属母公司净利润：19亿元，同比增长19%
  • 毛利率：54.6%
  • ROE：14.6%
  • 每股收益：0.57元
  • P/E：40.39倍
  • P/B：5.91倍
  • EV/EBITDA：17倍
• 2016年财务预测：
  • 营业收入：94.52亿元，同比增长68%
  • 归属母公司净利润：27.12亿元，同比增长43%
  • 每股收益：0.81元
  • P/E：28.30倍
• 2017年财务预测：
  • 营业收入：114.51亿元，同比增长21%
  • 归属母公司净利润：32.68亿元，同比增长21%
  • 每股收益：0.97元
  • P/E：23.48倍
• 2018年财务预测：
  • 营业收入：133.24亿元，同比增长16%
  • 归属母公司净利润：38.11亿元，同比增长17%
  • 每股收益：1.13元
  • P/E：20.14倍

风险提示

• 市场波动剧烈
• 资产重组不及预期
• 集团资产证券化不及预期

股价与市场表现

• 当前股价：22.83元
• 6个月目标价：30元
• PE倍数：当前PE为28倍，目标价对应PE为37倍
• 投资评级：维持“强烈推荐”

资产与负债结构

• 资产总计：2015年为524.49亿元，预计2018年为589.44亿元
• 负债总计：2015年为362.09亿元，预计2018年为278.42亿元
• 资产负债率：从2015年的69%下降至2018年的47%
• 净负债率：从2015年的33.67%上升至2018年的62.68%

投资者建议

• 陆家嘴集团的资产注入和金融平台的整合将显著提升公司业绩和市场竞争力。
• 高端物业持有量增长和资产证券化率提升为公司带来稳定的租金收入和资产增值空间。
• 财务预测显示公司未来三年业绩增长显著，具备良好的投资前景。

附：相关报告

• 《陆家嘴-陆金发注入在即，地产金融新空间》（2016-04-28）
• 《陆家嘴-收购集团陆金发，实现全牌照金融控股集团》（2016-04-13）
• 《陆家嘴-领航高端物业，受益国企改革》（2016-03-24）