20160301-首创证券-陆家嘴-600663.SH-首次覆盖报告_商办巨头加速起航_多元业务全面开花_43页_2mb

陆家嘴（600663）首次覆盖报告总结

核心内容概览

陆家嘴（600663）是上海市国资委旗下商业地产的旗舰企业，专注于陆家嘴金融贸易区的开发与运营。公司自成立以来，响应国家战略，逐步由单一土地批租模式向商业地产、金融投资、物业管理等多元化产业转型。公司目前在营物业面积达140万平米，在建面积超过210万平米，资产规模达506亿元，总市值位居A股地产板块第五位。

主要观点

• 区位优势显著：公司核心区域位于上海陆家嘴金融贸易区，拥有大量高端物业，租金稳定且具有抗周期性。
• 多元化业务布局：公司业务涵盖商业地产、住宅开发、酒店、会展、公寓出租及物业管理等，形成“一业为主，相关多元”的发展策略。
• 盈利能力强：2014年公司销售毛利率为60.76%，净利率为34.15%，显著高于行业平均水平。
• 区域发展利好：浦东新区金融中心地位提升、上海自贸区扩容、迪士尼项目预期开园等多重利好因素推动区域商业地产需求和估值上行。
• 政策支持明显：国企改革、REITs政策放开、众创空间发展等政策释放多重利好，为公司带来新的增长机遇。
• 短期挑战存在：宏观经济下行、商业地产过度供应、新型业态冲击等导致行业环境不容乐观，公司面临一定的经营压力。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1992年4月27日
• 注册资本：18.68亿元
• 实际控制人：上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
• 控股股东：上海陆家嘴（集团）有限公司，持股比例56.42%
• 总股本：18.68亿股（A股13.58亿股，B股5.10亿股）
• 资产规模：2015年三季末资产规模达506.03亿元
• 2016年2月29日股价：33.67-72.01元，当前市盈率41.07（2015年）和28.19（2016年预测）

业务结构

• 商业地产：公司持有大量高端物业，租金收入稳定，2014年实现营收12.8亿元，出租率接近99%。
• 住宅物业：在上海和天津拥有大量住宅项目，2015年3季末去化率55.87%，成为公司资金回笼的重要来源。
• 酒店和会展物业：公司主要在营酒店为东怡大酒店和明城大酒店，会展物业以上海新国际博览中心为主，2014年营收7.55亿元。
• 公寓出租：东和公寓出租率93%，平均租金24147元/套/月，但面临新兴模式的冲击。

财务表现

• 2014年营收：51.17亿元，同比增长13.46%
• 2014年净利润：14.16亿元，同比增长13.07%
• 销售期间费用率：12.66%，低于同类运营商但高于龙头房企
• 资产负债率：2014年末为66.59%，短期偿债压力较大
• 经营现金流：2015年3季度经营活动现金流量净额转正，达21.89亿元

未来展望

• 项目结转预期：上海和天津项目竣工结算将释放大量业绩，缓解流动性压力。
• REITs政策利好：公司优质物业有望通过REITs进行资产证券化，提升流动性。
• 国企改革推动：公司作为浦东国企改革重点对象，未来可能通过改革提升运营效率。
• 众创空间潜力：公司研发楼有望与孵化器模式结合，拓展新型业务空间。

估值分析

绝对估值

• 每股净资产：25.34元/股（2014年末）
• 当前股价溢价：52.37%
• 净权益增加值：320.83亿元（包含投资性物业和住宅物业）

相对估值

• 未来EPS预测：2015年0.940元，2016年1.370元
• 对应市盈率：2015年41.07倍，2016年28.19倍
• 投资建议：给予“中性”评级，未来三年营收增速预计分别为32%、36%和25%

结论

陆家嘴在浦东新区金融中心的建设中扮演重要角色，凭借优质的商业地产资源和多元化的业务布局，公司在当前宏观经济环境下仍具备较强的盈利能力和增长潜力。尽管面临商业地产过度供应、宏观经济下行等挑战，但受益于区域经济的发展、政策支持及未来项目释放，公司仍有望在2016-2018年实现业绩集中释放，成为经济下行期的稳定增长点。