20160128-国金证券-陆家嘴-600663.SH-迪士尼主题与国企改革双重受益_16页_1mb

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分析总结

公司概况

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”）成立于1992年，专注于陆家嘴金融贸易区的土地开发与城市功能开发，1993年和1994年分别在A股和B股上市。公司已从土地批租业务转型为以持有和经营优质商业地产为主的开发商，拥有丰富的高端物业资源，包括甲级写字楼、高品质研发楼、商业中心、国际社区和会展中心等。

投资逻辑

• 双重受益：公司受益于上海迪士尼和国资国企改革，是陆家嘴集团的唯一上市平台，拥有丰富的非上市资产。
• 资产注入预期：在国资国企改革加速推进的背景下，公司有外延式增长预期，尤其在前滩国际商务区和迪斯尼项目中。
• 经营性物业优势：公司持有大量位于陆家嘴核心区域的高端物业，出租率高，租金收益稳定，资产价值显著高于账面价值。

主要财务指标

• 市场价格：38.61元
• 目标价格：50.00-55.00元
• 每股收益（2013-2017E）：0.753元、0.857元、0.969元、1.146元、1.466元
• 每股净资产（2013-2017E）：6.04元、6.17元、6.99元、7.98元、9.30元
• 市盈率（2013-2017E）：22.57倍、43.73倍、51.76倍、36.96倍、28.91倍
• 行业优化市盈率：27.52倍、48.35倍、63.40倍、51.10倍、51.10倍
• 净利润增长率（2013-2017E）：39.07%、13.91%、12.97%、18.34%、27.86%
• 净资产收益率（2013-2017E）：12.47%、13.89%、13.87%、14.36%、15.77%

核心业务与资产

• 物业类型与面积：公司持有379.8万方的商业地产，其中甲级写字楼95万方，高品质研发楼20万方，商铺物业8万方，住宅物业9万方。
• 在建物业：在建面积超过210万方，预计未来几年将大幅增加。
• 土地储备：公司体外拥有144.19万方土地储备，包括前滩地区100.71万方。
• 前滩中心项目：公司持有前滩实业60%的股权，参与前滩中心的开发，总建筑面积约52万方。

上市公司体外资产

• 上海申迪：公司持有45%的股权，是迪士尼中方最大股东。
• 其他子公司：如上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司、上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司等。
• 长期股权投资：包括上海新国际博览中心、国泰人寿保险、上海中心大厦建设发展有限公司等。

估值分析

• RNAV估算：公司RNAV为42.11元，当前股价折让8.3%。
• 目标价：50-55元，对应2016年PE为43-48倍。
• 投资建议：首次覆盖给予买入评级，基于其高估值潜力和资产注入预期。

风险提示

• 租金收益波动：受市场影响，租金收益可能波动。
• 迪士尼与前滩开发进度：若低于预期，可能影响公司收益。
• 经营性物业收益：受经济环境影响，可能有所波动。

附录与财务预测

• 业绩预测：2015-2017年EPS分别为0.969元、1.146元、1.466元。
• 财务指标：公司综合毛利率维持在60%以上，净利率34%以上，显著高于行业平均水平。
• 资产负债结构：公司负债股东权益合计增长稳定，资产负债率控制在合理范围。

总结

陆家嘴作为上海陆家嘴集团的唯一上市平台，拥有丰富的高端物业资源和强大的国资背景，受益于迪士尼和前滩地区的开发，具备显著的外延式增长潜力。公司资产估值显著高于账面价值，当前股价折让明显，投资价值突出。尽管存在租金收益波动和项目开发进度风险，但其稳定的财务表现和强大的盈利能力使其成为值得投资的标的。