20140613-东北证券-陆家嘴-600663.SH-调研报告_未来几年运营物业面积将大幅增长_16页_1mb

陆家嘴调研报告总结

核心内容

陆家嘴股份有限公司（股票代码：600663）是一家以商业地产租赁收入为主、地产开发销售为辅的公司，成立于1992年，于1993年上市，是中国证券市场最早上市的公司之一。公司由上海市政府背景支持，业务始于陆家嘴金融贸易区的开发，经历了从土地批租向物业持有和租售并举的战略转型。

主要观点

• 战略转型：陆家嘴自2004年起逐步由土地批租转型为物业持有和经营为主，2012年起土地批租收入彻底退出历史舞台。
• 物业增长：公司当前在营物业面积达102万平方米，未来3-5年将有大量在建物业陆续投入运营，尤其是办公物业，预计将成为公司收入增长的主要来源。
• 物业优势：陆家嘴的商业地产具有更高的成长性和资源优势，尤其在办公物业方面，其租金收益远高于浦东金桥和外高桥的工业地产。
• 土地资源：公司有望借助大股东优势，在前滩和迪斯尼区域获取优质土地资源，进一步提升公司资产价值。
• 财务优势：公司拥有较低的融资成本，远低于银行同期贷款水平，且资产负债率低于行业平均水平，显示出良好的财务状况。
• 投资性物业重估：公司投资性物业的账面价值偏低，重估后价值大幅提升，未来净资产重估值仍有提升空间。
• 盈利预测：预计公司2014年、2015年和2016年的每股EPS分别为0.79元、0.83元和0.90元，公司给予增持的投资评级。

关键信息

1. 公司概况

• 转型背景：公司从土地批租转向物业持有和经营，以租售并举模式运营。
• 物业类型：包括办公物业、商铺物业、酒店物业、会展物业以及住宅物业。
• 在营物业：截至2013年末，公司持有约102万平方米的在营物业，其中办公物业占比约77%。
• 在建物业：公司当前在建物业面积达260万平方米，其中办公物业占70%以上。

2. 办公物业

• 现状：包括渣打银行大厦、星展银行大厦、钻石大厦等，总建筑面积近56万平方米，权益建筑面积46万平方米。
• 未来增长：在建办公物业面积达182.6万平方米，未来3-5年将带来显著收入增长。
• 出租率与租金：在营甲级写字楼平均出租率95.9%，平均租金6.8元/平方米/天。

3. 商铺物业

• 现状：包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心等，总建筑面积约9.26万平方米。
• 未来增长：预计未来几年有28.8万平方米商业物业竣工，但商业物业在公司整体业务中占比不高。

4. 酒店物业

• 现状：拥有两家商务级酒店，总建筑面积约8.1万平方米，年营业收入达1.16亿元。
• 运营效果：出租率一般，未来公司不会重点发展该板块。

5. 会展物业

• 现状：通过合资成立上海新国际博览中心，拥有20万平方米室内展览面积。
• 运营情况：2013年承接99场展览，场馆总利用率达65%。

6. 住宅物业

• 现状：东和公寓是公司唯一长期持有在营住宅项目，出租率达95%，平均租金23,990元/套/月。
• 未来发展：不作为重点发展方向。

7. 前滩与迪斯尼区域发展

• 前滩项目：公司已购得前滩公司60%股权，该项目占地约105,925平方米，总建筑面积约52万平方米，包括城市综合体、商业、办公、住宅等。
• 迪斯尼项目：公司通过大股东申迪集团参与迪士尼开发，预计获得优质土地资源，带动周边地产升值。

8. 财务分析

• 财务状况：截至2014年3月底，公司账面货币资金为31.41亿元，资产负债率60.59%，低于行业平均水平。
• 盈利预测：预计2014年、2015年和2016年每股EPS分别为0.79元、0.83元和0.90元。
• 毛利率：公司整体毛利率高于浦东金桥和外高桥，预计未来会稳步提升。

9. 投资性物业重估

• 评估价值：2013年评估后的公允价值为422亿元，较账面净值3.4倍，2014年评估后的净资产为262亿元，每股净资产14.03元。
• 增值空间：公司投资性物业存在较大的增值潜力，尤其是办公物业。

10. 投资建议

• 投资评级：增持。
• 理由：公司未来3-5年租赁业务收入将大幅增长，净资产重估值仍有提升空间，尽管目前市价高于重估值，但增长潜力显著。

财务摘要

投资性物业重估

投资评级说明

投资建议

• 增持理由：公司未来3-5年租赁业务收入将大幅增长，净资产重估值仍有提升空间。
• 风险提示：公司目前市价高于重估值，但未来增长潜力显著，建议投资者关注。