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陆家嘴（600663）深度报告总结

公司概况

陆家嘴金融贸易开发区股份有限公司成立于1992年，是上海本地老牌地产企业，也是金融中心最具代表力的商业地产品牌。公司从单一土地开发逐步转型为“土地开发+项目建设”并重的战略格局，致力于打造城市开发为主业的房地产公司，并积极拓展旅游会展、城市综合服务等产业。

核心业务与战略转型

商业地产与住宅开发同步发展

公司以商业地产为核心业务，同时在二线城市核心区域进行住宅开发。虽然商业地产运营表现稳健，但住宅开发仍是公司保持现金流的主要方式。公司未来计划通过拓展新区域和开发项目，提升住宅地产的市场份额。

打造金控平台，实现双轮驱动

公司通过现金收购上海陆家嘴金融发展公司 $88%$ 股权，获得证券、信托及保险执业牌照，实现从单一地产向“商业地产+商业零售+金融服务”多元模式转型，打造“地产+金融”的双轮驱动战略，目标成为金融控股集团。

重点区域布局

陆家嘴区域

公司专注于陆家嘴金融贸易区的开发，持有大量可租赁物业，如甲级写字楼、高品质研发楼、商铺物业等，年复合增长率达 $22.3%$，出租率达 $86.7%$。

前滩地区

前滩是上海重点发展的区域之一，公司参与其开发，打造集办公、居住、商业于一体的综合体。预计建成后，将由公司进行经营管理，进一步提升区域价值。

临港项目

临港项目旨在打造国际航运中心，包括商业、办公及住宅等业态，总建筑面积约45万平方米，由集团与公司共同出资约100亿元。

御桥科创园

御桥科创园位于上海浦东区，邻近张江高科技园区，交通便利，是集团计划打造的创新创业园区，发展潜力巨大。

国企改革与金控平台建设

公司作为陆家嘴集团旗下的上市公司，正在加速国企改革步伐，推动资产证券化。通过收购陆金发，公司获得持牌金融机构资源，提升融资能力与业务多元化。陆金发是集团主要的金控平台，具备齐全的金融牌照，有助于公司实现产融结合。

财务状况分析

盈利能力

2016年前三季度，公司净资产收益率（ROE）为 $9.97%$，扣非后为 $9.66%$。销售毛利率和净利率有所下滑，主要因外延收购成本增加，但未来有望获得更高收益。

成长性

2016年三季度，公司营业收入同比增长 $58.21%$，净利润同比增长 $20%$，显示公司具备较强的盈利能力与成长潜力。

盈利预测

公司预计2016、2017和2018年的每股收益（EPS）分别为0.673元、0.767元和0.855元，结合行业估值水平，公司获得“强烈推荐”评级。

风险提示

1. 房地产调控政策可能影响市场需求，导致地产业务受阻。
2. 金融业务若出现亏损，将对公司整体业绩造成影响。

财务数据摘要

结论

陆家嘴正通过“双轮驱动”战略，从传统地产开发商向金融控股集团转型。公司拥有丰富的商业地产资源，并在一线城市及二线城市拓展住宅开发，未来有望通过资产证券化和金融业务提升盈利能力与估值水平。