房地产行业10月行业动态报告：二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-20211109-银河证券-27页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

• 行业现状：房地产市场进入调整期，销售持续降温，但政策逐步释放维稳信号，预计11月市场销售或略有回暖，但年末销售压力仍较大。
• 去化周期：10月去化周期持续上行，处于四年内较高水平，其中二线城市去化周期显著高于一线城市。
• 土拍政策：第二批集中供地基本完成，整体热度下降，平均溢价率较前两批下降明显，部分城市政策调控严格，房企拿地意愿受抑制。
• 财务表现：Q3房地产行业“增收不增利”，净利润和毛利率承压，但土拍政策调整为盈利修复提供契机。
• 政策影响：房地产长效机制逐步完善，政策对物管行业支持方向未变，房地产税试点或加速落地，有助于市场稳定和行业规范。

主要观点

• 销售趋势：2021年10月，30城新房销售面积和成交套数同比、环比均下降，销售拐点从7月开始，但基本面尚未触底。
• 政策调控：三季度政策调控频繁，涉及限购、限售、二手房参考价格等，叠加按揭额度紧张，市场观望情绪上升，房企拿地预期下降。
• 财务压力：Q3房地产行业营收增长但利润下滑，主要受限价政策收紧、高地价项目结转及资本化利息影响。
• 去杠杆成果：房企积极降杠杆，净负债率和资产负债率均有所下降，行业集中度提升，头部企业更具优势。
• 物管行业机遇：随着政策支持，物业管理行业迎来“黄金时代”，规范化发展和增值服务成为重点。

关键信息

• 市场表现：房地产行业PE处于历史底部区域，PB也处于较低水平，估值修复空间较大。
• 投资建议：关注优质住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份；同时关注优质物业管理公司，如金科服务、旭辉永升服务、新大正。
• 风险提示：政策风险和融资环境改善不及预期是主要风险点。

行业动态

一、房地产市场迈入新阶段

• 行业地位：房地产行业是经济的压舱石，对经济增长、关联产业及居民生活具有重要影响。
• 市场规模：房地产行业经历了15年快速发展，未来将保持15万亿左右的规模。
• 去化周期：10月十大城市存销比为13.04，环比上升30.27%，同比上升20.18%，市场销售降温导致去化周期上行。
• 土拍市场：第二批集中供地基本完成，平均溢价率下降，城市间分化显著，部分城市如厦门、福州、深圳仍有一定热度，其他城市市场较为冷淡。

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

• 人口结构变化：人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开，未来对房地产需求将逐步萎缩。
• 城市化进程：城镇化率增长趋缓，城市化进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段。
• 房地产税试点：房地产税改革试点或将加速落地，有助于规范市场，调节高收入。
• 政策调控：地方政府响应中央政策，加码调控，包括住房租赁企业税收优惠、二手住房交易参考价格发布、非住宅商品房去库存等。
• 物管行业规范：政策推动物管行业规范化发展，利好品牌效应强、运营标准化的物业公司。

三、房地产行业在资本市场中的表现

• 估值修复：房地产行业PE和PB处于历史底部，未来修复空间较大。
• 房企平台化：头部房企布局多元化业务，向平台型企业转型，享受业绩与估值双提升。
• LPR保持稳定：LPR连续18期持平，房贷利率有所下降，释放维稳信号，部分城市利率松动。

投资建议

• 关注龙头房企：如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份，这些企业具备较强的经营能力和融资优势。
• 关注物管企业：如金科服务、旭辉永升服务、新大正，政策支持下，行业规范化发展带来增长机会。

风险提示

• 政策风险：房地产税试点可能带来市场波动，政策发酵超预期。
• 融资环境：融资环境改善不及预期，可能影响房企资金链和拿地意愿。

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）
• 图2：30大中城市新房成交套数情况（套）
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比（%）
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：20城第二批集中供地供应量
• 图9：20城第二批集中供地成交情况（1）
• 图10：20城第二批集中供地成交情况（2）
• 图11：20城第二批集中供地溢价率情况对比（%）
• 图12：房地产行业2021Q3营业总收入及同比增速
• 图13：房地产行业2021Q3归母净利润及同比增速
• 图14：房地产行业2021Q3销售毛利率及销售净利率
• 图15：房企2021Q3销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图16：房地产行业2021Q3净负债率
• 图17：房地产行业2021Q3资产负债率
• 图18：房地产行业2021Q3预收账款及同比增速
• 图19：房企2021Q3现金流量及同比增速
• 图20：房企2021Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图21：中国总人口增长情况
• 图22：中国1949-2019出生人口数及出生率
• 图23：中国人口结构分布
• 图24：中国人口年龄段2017年、2000年分布
• 图25：中国城镇化率变化情况（%）
• 图26：主要国家城镇化（%）
• 图27：70城房价指数（%）
• 图28：城市人口变动情况
• 图29：全国公共财政住房保障支出组成部分
• 图30：保障性安居工程部分组成支出
• 图31：全国保障性城乡社区住宅支出
• 图32：房地产税改革试点进展
• 图33：物业管理政策推行一览
• 图34：房地产板块PE
• 图35：房地产板块PB
• 图36：行业PE比较
• 图37：行业PB比较
• 图38：恒生指数与恒生物业服务及管理指数
• 图39：10月港股物业公司跌涨幅（%）

表格目录

• 表1：2021Q3房企“三道红线”指标梳理
• 表2：各城房地产政策推行一览
• 表3：物业管理政策推行一览
• 表4：头部物业公司上市情况一览
• 表5：头部房企战略定位