A股牛市是本轮房价上涨的奥秘-20210217-首创证券-18页_901kb

A股牛市与本轮房价上涨关系分析总结

核心内容

本轮房价上涨与以往存在显著差异，主要体现在以下几点：

• 在“房住不炒”政策背景下，一线房价上涨，且疫情导致收入下降的情况下，房价反而上涨；
• 房价上涨主要集中在一线城市，而非全国普涨；
• 深圳房价涨幅最大，其次为上海，北京涨幅相对较小；
• 学区房等高端房产涨幅更为明显。

这些现象的背后，是2020年A股牛市带来的财富效应，成为本轮房价上涨的核心驱动力。

主要观点

1. A股牛市带来的财富积累

2020年的A股牛市显著提升了个人投资者的财富水平，保守估计使中国个人投资者财富增长至少5-6万亿元。由于股票持有者分布不均，高收入群体受益更多，从而在房地产市场中表现出更强的购买力。

• 个人持股的收益率参考万得全A指数，约为25%；
• 证券私募基金收益率约为30%；
• 其他投资渠道（如信托、资管等）也带来了额外的收益；
• 保守估计，个人投资者在2020年A股牛市中直接收益约为5万亿，加上其他因素，实际收益可能在8-9万亿之间。

2. 财富分配不均推动房价分化

股票投资是高风险资产，高收入群体持有更多股票和基金，因此在牛市中受益更大，熊市中受损更重。

• 一线城市居民收入更高，股票和基金持有量更多，因此在牛市中获益更大；
• 在一线城市内部，深圳、上海、北京的股票持有量和收益呈现明显分化，深圳>上海>北京；
• 学区房等高端房产涨幅更大，反映了高收入人群的财富效应更显著。

3. 与传统房价上涨逻辑的差异

以往房价上涨主要依赖于收入增长和信贷宽松，但本轮上涨主要由股市财富效应驱动。

• 可支配收入增速下降，与房价上涨背离；
• 信贷条件虽有所宽松，但幅度有限，不足以解释房价上涨；
• 一线城市土地供给增加，但并未显著影响房价，说明土地供给已不再是房价上涨的主导因素。

关键信息

1. 财富效应与房地产投资

• 2020年A股牛市带来的财富增长，使一线城市居民有更强的购房意愿和能力；
• 股市财富效应显著，尤其在高收入群体中表现突出；
• 一线城市房价上涨与人均持股数量正相关，R方接近30%，说明股市财富效应对房价有重要影响。

2. 一线城市内部差异

• 深圳房价涨幅最大，其次为上海，北京涨幅最低；
• 深圳居民人均持股最多，因此财富增值最高，进而推动房价上涨；
• 北京居民收入虽高，但人均持股比例相对较低，导致其房价涨幅不如深圳和上海。

3. 长远影响与应对措施

• 短期来看，1-2月是中国经济环比增速的高点，随后将回落，房价上涨的支撑因素可能改变；
• 长远来看，土地供给不足是造成一线城市高房价的最主要因素，提高土地供给是应对高房价的有效手段。

数据与分析

1. 个人投资者财富增长估算

2. 分省股票+基金持有额估算

3. 股市与房价关系分析

• 2020年房价涨幅与人均持股数量正相关，R方接近30%；
• 2019年股市收益对房价影响较小，R方较低；
• 2018年股市熊市，人均持股越多，房价涨幅越小，甚至下跌，R方超过30%。

风险提示

• 经济超预期变化可能影响房价走势；
• 大类资产（如股、债、商品、汇率）可能在1-2个月内迎来拐点；
• 房价上涨的支撑因素可能发生变化。

分析师简介

• 韦志超，首创证券董事总经理，研究发展部副总经理，全球首席宏观分析师；
• 美国布朗大学经济学博士，曾任职于国泰君安证券、华夏基金及安信证券。

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