20210217-首创证券-A股牛市是本轮房价上涨的奥秘_18页_1mb

A股牛市与房价上涨关系分析总结

核心内容

本轮房价上涨与以往存在显著差异，主要表现为：

• 在“房住不炒”的政策背景下，一线房价上涨；
• 疫情导致收入下降，但房价仍上涨，引发对催化剂的疑问；
• 以往全国普涨，而此次主要集中在一线城市；
• 深圳房价涨幅最大，其次为上海，北京涨幅相对较小；
• 学区房涨幅显著高于普通住宅。

主要观点

1. A股牛市是本轮房价上涨的核心原因

2020年的A股牛市显著提升了中国个人投资者的财富，保守估计增加5-6万亿元。由于股票持有者分布不均，高收入人群受益更多，从而增强了其房地产市场的购买力。

• 一线城市居民收入更高，持有更多股票和基金，因此在牛市中获益更多；
• 富人因持有更多股票资产，在房价上涨中受益更大；
• 深圳、上海、北京的居民人均持股量存在明显差异，导致房价涨幅排序为深圳 > 上海 > 北京。

2. 传统房价上涨逻辑失效

房价上涨通常与供需、收入、信贷等因素相关，但本轮上涨未能被这些传统逻辑充分解释。

• 2020年可支配收入增速下降，一线城市甚至低于全国平均水平，但房价仍上涨；
• 信贷条件虽有所宽松，但涨幅不足以解释房价上涨；
• 土地供给虽有增加，但一线城市中北京的涨幅较小，说明土地供给并非主要原因。

3. 财富效应推动房地产投资

股市财富效应显著，推动了房地产市场的热度。

• 一线城市居民因股市受益更多，增强了购房意愿；
• 富人因持有更多股票，财富效应更明显，进一步推高学区房等高端房产价格；
• 一线城市之间存在财富效应的差异，与房价涨幅趋势一致。

4. 股市与房价的联动关系

通过实证分析发现，人均持股越多的城市，房价涨幅越大。

• 2020年股市与房价的回归结果显示，人均持股与房价涨幅相关性较高，R方接近30%；
• 2019年股市虽为牛市，但仅是2018年熊市的修复，未显著影响房价；
• 2018年股市为熊市，人均持股越多的城市，房价涨幅越小，甚至下跌，R方超过30%。

关键信息

• 2020年A股牛市显著提升个人投资者财富，尤其对高收入人群影响更大；
• 一线城市房价上涨主要由居民财富增长驱动，而非传统供需因素；
• 深圳因人均持股最多，房价涨幅最大，北京涨幅最低；
• 学区房因持有者多为高收入人群，因此涨幅更大；
• 土地供给不足是长期导致一线城市房价高企的主要原因；
• 1-2月是中国经济环比增速的高点，后续可能迎来大类资产的拐点，房价上涨的支撑因素将改变；
• 未来应对高房价应从提高土地供给入手。

结构分析

1. 财富积累与房地产市场

• 2020年A股牛市使居民财富显著增长；
• 高收入人群持有更多股票和基金，因此受益更多；
• 一线城市居民因收入高、持股多，购买力增强，推动房价上涨。

2. 区域差异与房价表现

• 不同地区居民在股市中的获益差异显著；
• 广东、上海、江苏、浙江、北京等发达地区获益更高；
• 一线城市内部存在差异，深圳 > 上海 > 北京。

3. 股市与房价的联动效应

• 人均持股越多，房价涨幅越大；
• 股市与房价存在明显的财富效应传导机制；
• 股市周期对居民消费和投资行为有显著影响。

风险提示

• 经济超预期变化可能影响市场走势；
• 股债商品汇率等大类资产可能在1-2个月内迎来拐点；
• 房价上涨的支撑因素可能发生变化，需关注后续市场动态。

数据支持

• 图1：二手房价同比（%）；
• 图2：股市收益与存款、收入和房地产成交金额的对比；
• 图3：住宅类土地供应面积（万平米）；
• 图4：人均可支配收入累计同比；
• 图5：股票+基金持有额估算（分省占比）；
• 图6：个人投资者在2020年A股牛市的获益估算（分省）；
• 图7：股市收益与可支配收入、存款的比较；
• 图8：股市收益与住宅成交金额的比较；
• 图9：人均持股与房价涨幅关系；
• 图10：2018年股市与房价关系；
• 图11：2019年股市与房价关系；
• 图12：2020年股市与房价关系；
• 图13：澳门博彩收入同比变化；
• 图14：奢侈品销量变化与股市财富效应相关。

总结

2020年A股牛市是本轮房价上涨的最主要驱动力。由于股票持有者分布不均，高收入人群在牛市中获益更多，从而增强了其在房地产市场的购买力。一线城市因居民收入和持股更多，房价涨幅显著。其中，深圳因人均持股最多，房价涨幅最大，北京涨幅最小。学区房因高端人群集中，涨幅更为突出。长期来看，土地供给不足是导致一线城市高房价的主要原因，提高土地供给是应对高房价的有效手段。未来需关注经济走势和大类资产变化对房价的影响。