同策房产咨询-20170414-全国主要城市房地产市场交易月报-4月刊-_25页_1mb

全国商品住宅市场报告（2017年4月刊）总结

一、报告核心内容

2017年3月，全国商品住宅市场呈现明显的区域分化趋势。一线城市成交量环比上升，但同比仍大幅下滑，价格整体平稳。二线城市整体均价创历史新高，但成交量和价格均出现不同程度的波动。三四线城市成交量回暖，去库存成效显著，但部分城市因需求外溢而出现过热现象，政府随即出台调控政策。

二、市场政策分析

1. 政策背景

• 自2016年10月起，全国多个城市密集出台楼市调控政策，旨在抑制房价过快上涨和投资投机行为。
• 政策主要集中在限购、限贷、提高首付比例、限制购房资格等方面。

2. 政策动态

• 北京：实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%。
• 上海：市场受全国调控影响，3月供求低迷，均价小幅上升。
• 南京：限购范围扩大，外围地区纳入限购，同时加强购房资格审核。
• 武汉：调控力度较小，市场回暖明显，价格保持平稳。
• 杭州、南昌、三亚、福州、厦门、常州、镇江、廊坊、合肥、成都、宁波、青岛、天津、嘉兴、石家庄、中山、保定、句容等城市也陆续出台限购限贷政策，提高首付比例，限制购房资格。

三、商品住宅市场走势

1. 一线城市

• 供求走势：3月成交量266.03万平米，环比上升92%，同比下滑41%；均价29886元/平米，环比下降7%，同比下降2%。
• 典型城市分析：
  • 上海：3月去化74.22万平米，环比上升1.05倍，同比下滑70%；均价47420元/平米，同比上升43%。
  • 北京：3月去化47.51万平米，环比上升25%，同比下滑37%；均价37214元/平米，同比上升15%。
  • 深圳、广州：成交量下滑，均价相对平稳。
• 库存情况：一线城市存销比上升至10.86个月，部分城市如深圳、广州存销比偏低，未来存在回调风险。

2. 二线城市

• 整体表现：3月供应量873.23万平米，环比上升1.72倍，同比下滑24%；成交量1494.81万平米，环比上升73%，同比下滑31%；均价13448元/平米，环比上升8%，同比上升19%。
• 典型城市分析：
  • 南京：3月去化52.23万平米，环比上升84%，同比下滑69%；均价23330元/平米，环比上升18%，同比上升32%。
  • 武汉：3月去化198.80万平米，环比上升72%，同比下滑40%；均价9313元/平米，环比、同比均持平。
• 库存情况：二线城市存销比降至8个月，部分城市如厦门、合肥、大连等库存持续下滑，未来可能面临供需失衡。

3. 三、四线城市

• 整体表现：3月成交量496.86万平米，环比上升18%，同比下滑3%；均价7936元/平米，环比上升16%，同比上升21%。
• 典型城市分析：
  • 常州：3月成交量65.74万平米，环比上升1.34倍，同比下滑20%；均价10153元/平米，环比上升13%，同比上升50%。
  • 惠州、焦作、湖州等城市成交量涨幅较大，部分城市如湛江、芜湖、惠州成交量同比大幅下滑。
• 库存情况：16个三四线城市存量降至2967.09万平米，创2013年以来新低，存销比为7.03个月，去库存压力较小。

四、市场趋势与政策展望

1. 市场趋势

• 一线城市：需求仍在，但市场整体降温，预计下半年存在回调风险。
• 二线城市：受一线城市调控影响，需求外溢，房价上涨明显，但库存持续走低，部分城市面临供需失衡。
• 三四线城市：成交量回暖，去库存成效显著，但部分城市因需求外溢出现过热，需警惕后续调控风险。

2. 政策展望

• 根据以往调控政策的时效性（6-8个月），预计2017年9-10月将出现新一轮调控政策密集出台。
• 为防止楼市在“十九大”召开前反弹，政策面将加大调控力度。
• 三四线城市未来1-2年有望通过暂停或放缓供地、加强调控等方式改善供需关系，部分城市或将成为新的楼市热点。

五、数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部
• 数据说明：除特别说明外，数据均包含保障房。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州

六、结论

2017年3月，全国商品住宅市场在政策调控下呈现“量跌价稳”或“量价双升”的区域分化趋势。一线城市受政策影响较大，成交量和均价均出现下滑；二线城市在政策影响下价格创新高，但成交量和库存持续下降；三四线城市则因需求外溢出现成交回暖，但部分城市面临过热风险。预计下半年将迎来新一轮调控政策窗口期，市场将进入调整阶段。