20221017-开源证券-南京高科-600064.SH-公司首次覆盖报告_地产业务深耕南京_投资业务积极布局_18页_1mb

南京高科（600064.SH）首次覆盖报告总结

核心内容概述

南京高科股份有限公司成立于1992年8月，是一家以房地产、市政和股权投资为主要业务板块的公司，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。公司坚持深耕南京市场，积极布局投资业务，聚焦科技创新领域，同时保持稳健的财务结构和持续增长的盈利能力。

主要观点与关键信息

1. 业务结构与发展战略

• 房地产及市政业务：公司持续深耕南京核心市场，2021年房地产开发销售业务收入达39.04亿元，同比增长 $79.85%$；市政业务收入达5.80亿元，同比增长 $114.58%$，近5年复合增长率达 $17.70%$。
• 股权投资业务：公司已实现累计投资收益超110亿元，2021年投资收益达23.33亿元，2022年投资收益预计继续增长，成为公司核心价值的重要组成部分。
• 公司定位：公司定位为“城市运营商和价值创造者”，通过房地产与市政业务的协同发展，推动高质量发展。

2. 土地储备与开发

• 拿地情况：2022年公司以28.7亿元竞得南京两宗优质地块（NO.2022G34和NO.2022G38），项目位于发展成熟的区域，具备较高的开发价值。
• 土储资源：截至2022年6月末，公司商品房剩余货值约150.06亿元，新增土储对应货值约为54.23亿元，能够支撑公司未来2-3年的发展需求。

3. 股权投资与上市进展

• 投资布局：公司投资业务逐步从金融和房地产领域转向医疗健康、信息技术等科技创新领域，兼顾环保科技、新基建、新材料等领域。
• 上市项目：2021年，公司新增投资多个项目，其中赛特斯已通过科创板上市委审议，诺唯赞、仁度生物等也在科创板或创业板上市进程中。
• 投资收益：公司持有南京银行、栖霞建设等多家上市公司股份，合计市值达130.8亿元，为公司投资收益提供有力支撑。

4. 财务表现与盈利预测

• 财务指标：2021年公司归母净利润达23.52亿元，同比增长 $16.67%$，连续19年保持增长。公司毛利率从 $39.90%$ 下降至 $22.78%$，但净利率持续提升。
• 盈利预测：预计公司2022-2024年归母净利润分别为24.7亿元、27.6亿元、30.9亿元，对应P/E估值分别为4.8倍、4.3倍、3.8倍。
• 估值对比：公司估值低于可比公司（如陆家嘴、浦东金桥、中新集团）平均水平，具有较高的性价比。

5. 风险提示

• 南京市场销售恢复不及预期：公司依赖南京市场，若销售恢复不及预期，可能影响业绩。
• 股权投资业务发展不及预期：若投资项目未能如期上市或收益不及预期，可能影响投资收益。

业务板块分析

房地产业务

• 核心地位：房地产是公司核心业务之一，2021年占主营业务收入的 $79%$，结算毛利率为 $21.58%$。
• 销售表现：2021年合同销售金额14.73亿元，同比增长 $116.92%$，但销售面积下降 $51.35%$，主要由于经济适用房项目占比增加。
• 市场前景：南京作为长三角核心城市，市场韧性较强，公司未来销售有望放量，支撑营收增长。

市政业务

• 稳健发展：市政业务收入保持增长，2021年达5.80亿元，同比增长 $114.58%$。
• 政策支持：受益于南京市政府的城乡建设计划，市政业务未来发展前景广阔。

股权投资业务

• 转型与布局：公司股权投资业务逐步向科技创新领域转型，业务布局更加广泛。
• 收益增长：投资收益持续走高，2021年达23.33亿元，占总收益的 $47%$，未来有望成为公司核心利润来源。

财务与估值指标

投资建议

• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，预计未来业绩将稳步增长。
• 估值优势：公司估值低于可比公司，具备投资吸引力。

结论

南京高科凭借其深耕南京市场的战略、多元化的业务布局和稳健的财务结构，展现出较强的竞争力和发展潜力。公司未来业绩增长可期，尤其在股权投资业务持续发力和南京市场复苏的背景下，投资价值显著。建议投资者关注其在科技创新领域的投资进展及房地产与市政业务的持续增长。