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南京高科（600064）公司深度报告总结

核心内容

南京高科是一家位于南京的国有控股房地产企业，自1992年成立以来，于1997年在上海证券交易所上市。公司业务涵盖地产开发、市政工程、医药销售和股权投资等领域，正处于从传统房地产开发商向城市综合运营商和医疗服务公司转型的初期阶段。

主要观点

• 公司发展战略逐步落地，明确了“地产+市政”和“医药+股权”两大逻辑主线。
• 地产业务在2016年上半年实现合同销售金额26.1亿元，同比增长61.77%；营业收入25.86亿元，同比增长200.15%。
• 公司通过设立四大专业投资平台，实现资源共享和协同并进，股权投资已形成82亿元的优质项目投资组合。
• 医药平台臣功制药已挂牌新三板，公司通过设立中钰高科健康产业并购基金，加快医药业务整合与扩张。
• 公司拥有20多年在南京经济技术开发区的开发经验，具备较强区域优势和竞争优势。
• 公司在“大健康，大创投”战略下，逐步完成产业转型布局，未来将重点关注医疗服务领域。

关键信息

地产业务

• 2016年上半年，公司实现销售面积16.94万平方米，销售金额26.1亿元，同比增长61.77%。
• 公司在建及待建保障房面积超过80万平方米，保障房项目具有较强竞争力。
• 公司地产项目未结算面积约为90万平方米，未售面积约为50万平方米。
• 公司计划通过并购和整合，抓住地产白银时代的阶段性行情。

股权投资

• 公司已投资优质股权价值逾82亿元，未来有望择机变现，为公司战略转型提供资金支持。
• 公司设立中钰高科健康产业并购基金，投资江苏晨牌药业和长春卫尔赛生物药业等项目，提升医药板块的协同效应。
• 公司通过股权投资平台，实现对医药团队的深度整合和资源优化。

医药业务

• 臣功制药作为大健康转型平台，已挂牌新三板，拥有23个药品品种，18项发明专利，32个注册批件。
• 公司正通过并购基金寻找具有发展潜力的并购标的，提升医药业务的市场影响力和持续成长能力。
• 医药业务未来将向医疗服务产业链延伸，形成更完整的业务体系。

公司战略

• 公司确立了“大健康”转型战略，依托南京经济技术开发区的医药产业链优势，推动业务向大健康领域发展。
• 公司通过“地产+医药”两个产业的先发优势，实现资源整合和协调发展，未来或进军养老地产和服务产业。

盈利预测与估值

• 2016年-2018年公司预计营业收入分别为69.13亿元、82.01亿元和90.52亿元，每股收益分别为1.22元、1.40元和1.53元。
• 对应PE分别为12.67、11.00和10.07，公司维持“强烈推荐”评级，目标价为20元/股。
• 公司NAV估值为26.95元/股，基于多元化的业务结构和强劲的盈利预期。

风险提示

• 南京房地产市场销售热度可能急降。
• 股权投资业务竞争进一步加剧。
• 大健康领域布局可能不及预期。

总结

南京高科在地产、市政、医药和股权投资四大板块协同发展，公司凭借在南京市场的深耕和国有背景，实现了地产业务的快速增长和股权投资的稳步发展。随着“大健康”战略的推进，公司正逐步构建完整的医疗服务产业链，为未来增长奠定基础。公司盈利预测乐观，估值合理，具备良好的投资价值。