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南京高科 (600064) 投资分析总结

公司概况

南京高科股份有限公司成立于1992年，2007年涉足房地产开发，形成了涵盖市政、房地产和优质股权投资的三大业务格局。公司目前在售商品房项目包括高科荣境和高科荣域，其中地产销售占比约64%，市政园区约27%，药品销售约7%。公司控股股东为南京新港开发总公司，实际控制人为南京市人民政府国有资产监督管理委员会。

业务发展与国资改革

• 业务发展：公司年复合增长19%，多业务均衡发展，其中地产业务增长迅速，2013年结算收入突破20亿元，年复合增速达96%。
• 国资改革：公司可能不会退出地产和市政业务，若退出仍需3-5年。国资层面的支持依旧较强，且公司业务具有稳定性与低风险。

地产与市政业务

• 地产业务：公司主要在售项目为高科荣境和高科荣域，总建筑面积分别为80.11万方和30.33万方，预计货值分别为124亿元和25亿元。出租物业合计22.22万方，年化收入约8000万元。
• 市政业务：年收入超10亿元，毛利率不到10%，但业务增长稳定，风险较小。公司正积极进行业务转型，未来可能更侧重投资业务。

创投与医药业务

• 创投能力：公司拥有上市公司、高科新创和高科小贷三大投资平台，投资收益颇丰，股权投资市值预计近150亿元，其中已上市公司股权市值约91.2亿元，非上市公司股权市值约58.3亿元。
• 医药投资：公司通过并购重组形式进行外延式扩张，医药销售年销售额约3亿元，未来成长空间巨大。公司持有南京臣功制药100%股权和南京优科生物医药5%股权，已具备一定医药产业基础。

公司估值与投资建议

• 估值方法：
  • RNAV重估：公司价值约178亿元，对应62%上涨空间。
  • FCFF估值：公司价值约164亿元，对应50%上涨空间。
  • PE估值：公司价值约207亿元，对应90%上涨空间。
• 综合估值：公司目标市值为183亿元，对应目标价35.4元，当前股价上涨空间为67%。
• 投资建议：首次覆盖，给予买入评级，预计公司2015年EPS为1.34元，当前股价对应的PE倍数为16倍，合理估值为30倍PE。

财务预测

风险与催化剂

• 风险因素：房地产市场突变、科创中心方案被否、南京国资改革低于预期。
• 催化剂：南京国资改革、医药收购、持股公司上市、科技创新中心、新三板。

关键信息

• 公司价值被低估67%，合理市值应为183亿元。
• 创投能力一流，拥有三大投资平台，投资收益显著。
• 医药业务将通过外延式扩张进行发展，未来潜力巨大。
• 当前PE倍数较低，参考张江高科和鲁信创投给予30倍PE估值。
• 公司传统业务经营稳健，未来增长空间广阔。