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公司点评报告总结：房地产行业

核心内容概述

公司于2021年8月25日发布了2021年半年度业绩报告，业绩表现超预期，营业收入与归母净利润分别同比增长53.1%和65.3%，达到20.6亿元和2.8亿元。公司坚持“六、二、二”收入战略，实现高质量增长，同时推动社区增值服务BU化，加速业务转型。

主要观点

1. 业绩表现超预期

• 营业收入：2021H1为20.6亿元，同比增长53.1%。
• 归母净利润：2021H1为2.8亿元，同比增长65.3%。
• 收入结构：基础物业（55.7%）、社区增值（25.2%）、非业主增值（19.1%）。

2. 毛利率变化分析

• 基础物业毛利率：同比下降1.8pct，主要受去年社保减免政策撤销影响。
• 社区增值毛利率：同比下降7.3pct，因业务处于成长期，初期费用较高。
• 非业主增值毛利率：同比上升0.8pct，表现相对稳健。

3. 在管面积持续增长

• 合约建筑面积：截至2021H1为2.19亿平方米，同比增长53.4%。
• 在管建筑面积：截至2021H1为1.30亿平方米，同比增长68.4%。
• 第三方项目占比：高达81.5%，同比增长5.4pct，显示公司外拓能力强劲。

4. 社区增值服务BU化进展

• 社区增值服务收入：达5.20亿元，同比增长99.6%。
• BU模式成效：租售业务BU化成功，房修、美居、租售业务同比增长分别为125%、158.5%、148.7%。
• 工程业务：预计下半年完成BU化，进一步丰富平台生态。

5. 科技赋能与组织升级

• 科技体系：霖久科技构建了完整的科技服务体系，涵盖用户产品、数据产品、智慧物联、物业中台。
• 费用率：销售费用率下降，费用率降至9.9%，同比下降1.9pct。
• 组织能力：实施分层分类提升计划，推动全员组织能力提升，并启动第三轮股权激励计划，激活员工积极性。

关键信息

1. 财务预测

2. 估值指标

• 市盈率（P/E）：2021年为45.3倍，2022年为29.2倍，2023年为20.2倍。
• 市净率（P/B）：2021年为5.85倍，2022年为4.52倍，2023年为3.40倍。
• EV/EBITDA：2021年为18.51倍，2022年为13.41倍，2023年为8.12倍。

3. 财务比率

• 毛利率：2021年为32%，2022年为32%，2023年为32%。
• 净利率：2021年为14%，2022年为14%，2023年为15%。
• ROE：2021年为18%，2022年为22%，2023年为24%。
• ROIC：2021年为18%，2022年为23%，2023年为25%。
• 资产负债率：2021年为43%，2022年为47%，2023年为48%。
• 净负债比率：2021年为-122%，2022年为-134%，2023年为-138%。
• 流动比率：2021年为2.11，2022年为1.97，2023年为1.99。
• 速动比率：2021年为2.09，2022年为1.95，2023年为1.96。
• 总资产周转率：2021年为0.78，2022年为0.84，2023年为0.89。

投资建议

• 评级：维持“推荐”评级。
• 理由：公司坚持“平台+生态”战略，推动社区增值服务BU化，实现规模扩张和盈利提升。预计未来三年归母净利润持续增长，估值逐步下降，长期看好公司发展。

风险提示

• 人工成本上行：可能影响盈利空间。
• 收并购效果不及预期：可能影响业务整合效率。
• 物业费提价较难：受市场环境影响，提价空间有限。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 研究领域：房地产行业及上下游产业链
• 联系方式：
  • 电话：(8610) 80927726
  • 邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
  • 分析师登记编码：S0130520050006

评级标准

免责声明

本报告仅作为参考，不构成投资建议。银河证券不对因使用本报告而产生的任何损失负责。客户应自行判断，谨慎使用本报告内容。