建筑装饰行业城中村：地产后周期活力激发，改造新需求生机释放-20230923-天风证券-43页_2mb

建筑装饰行业分析：城中村改造对地产及建材行业的拉动效应

核心结论

城中村改造作为房地产行业的重要组成部分，聚焦于“拆除新建”，重点解决资金来源、土地收储及购房需求三大核心问题。该改造将为地产实物量带来显著增量机会，尤其在需求创造、优质土地利用及资金来源方面表现突出。

• 需求创造：城中村改造通过货币化安置或购房方式，创造新增房地产需求。同时，随着国土空间规划的推进，城市从增量扩张转向存量开发成为趋势。
• 优质土地：城中村改造重点覆盖超大特大城市，优质区域的房产去化效果显著，且改造范围有望扩大至35个城市，包括I型城市。
• 资金来源：政策端资金支持，如专项债、城中村改造专项借款，以及市场化融资方式（如城投、房地产商、城市更新基金）将共同推动改造进程。

市场空间测算

2.1 空间扩容

城中村改造范围有望从21个超大特大城市扩展至35个城市。其与老旧小区改造、棚户区改造并列城市更新范畴，但在改造对象、建设内容和运作模式上存在差异。城中村改造以市场为主导，更注重土地资源的集约利用和城市功能的优化。

2.2 投资拉动

城中村改造年均拉动地产投资近万亿，其中新开工端的弹性明显高于竣工端。根据测算，21个城市在中性情景下，年均地产开发投资为9199亿元，对应弹性为7.6%；对地产新开工和竣工的弹性分别为12.6%和7.6%。若扩展至35个城市，年均地产开发投资可达11855亿元，对新开工和竣工的弹性分别为16.3%和9.8%。

2.3 细分品种

城中村改造对建材行业有显著拉动效应，其中水泥、防水、涂料需求增长最为明显：

• 水泥：21个城市拉动需求约889亿元，对应市场空间弹性为11%；35个城市拉动需求约1120亿元，弹性为15%。
• 防水材料：21个城市拉动需求约292亿元，弹性为19%；35个城市拉动需求约376亿元，弹性为25%。
• 涂料：21个城市拉动需求约417亿元，弹性为35%；35个城市拉动需求约537亿元，弹性为45%。
• 瓷砖：21个城市拉动需求约184亿元，弹性为6%；35个城市拉动需求约237亿元，弹性为8%。
• 玻璃：21个城市拉动需求约77亿元，弹性为7%；35个城市拉动需求约100亿元，弹性为9%。

投资建议

产业链主线

城中村改造涉及建筑设计、建筑施工、建筑装饰三大环节，建议从以下三条主线寻找投资机会：

1. 建筑设计公司：关注华阳国际、深圳瑞捷、华建集团等，这些公司在城中村改造中具有重要地位。
2. 新开工端品种：推荐海螺水泥、华新水泥、东方雨虹等，这些公司在新建项目中受益显著。
3. 竣工产业链品种：关注亚士创能、三棵树、蒙娜丽莎、东鹏控股等，这些公司在装修及竣工阶段有较大需求。

此外，还应关注建筑装修公司（如亚厦股份、金螳螂）和地方施工企业（如上海建工、陕建股份、安徽建工）在改造中释放的订单弹性。

重点标的推荐

风险提示

• 政策及资金支持力度不及预期
• 土地收储难度较大
• 地产销售不及预期
• 测算具有一定主观性

政策背景

自2023年以来，中央多次在重要会议及政策中单独提及城中村改造，政策高度有所上升，改造进度有望加快。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。

总结

城中村改造通过“拆除新建”模式，推动地产实物量和建材需求增长，对水泥、防水、涂料等细分品种拉动明显。随着政策支持和资金筹措的推进，城中村改造有望成为房地产行业的重要增长点。建议关注建筑设计、建材及施工企业，以把握这一趋势带来的投资机会。