建筑行业深度分析-城中村改造定调积极-创造建筑建材需求增量-安信证券_39页_2mb

本报告分析了2023年城中村改造的政策动向及行业影响。政策层面显示，国家及地方政府推动城中村改造走入深入，广州、深圳、上海等21个超大特大城市已陆续公布改造计划，项目规模庞大。全国城中村住房面积约1076亿㎡，其中广深等城市体量较大。预计本轮改造总投资规模达35-82万亿元，年均投资中值约8330亿元，带动地产新开工面积增长357-892%，销售面积提升128-479%。与2016-2020年棚改相比，本轮城中村改造更强调拆整结合，形成分类改造模式，而非大规模拆建。

改造模式呈现差异化。部分地区采用“政府引导+市场化运作”方式，由企业负责投资、开发与运营，政府仅提供政策支持。其他地区采取“做地”模式，政府成立全资国企负责前期土地整理和征收，完成后交由土地储备中心收回再进行出让。88%项目采用一二级联动模式，但部分城市如广州已转向“做地”模式，由国企主导前期开发。各地实施主体以国企为主，其资金、资源与经验支撑项目推进，民企参与需面对更高协调和成本压力。

建材需求显著增长。设计咨询公司可承接一二级开发全流程业务，预计年均需求75-175亿元；施工企业参与拆建及基础配套建设，年均投资额2096-4901亿元。防水和涂料在拆建及改造项目中需求弹性突出，年均需求分别达75-101亿元和61-81亿元，占2022年市场规模的比例分别达629%-847%和515%-683%。

投资建议聚焦三大板块：1）设计咨询板块关注华阳国际、上海建科、蕾奥规划等企业，其具备区域优势与政策资源优势；2）施工建设板块推荐浦东建设、安徽建工和中国建筑，区域国企及全国性央企布局城堆改造项目；3）地产建材板块主推东方雨虹和三棵树，其中前者受益于防水新规及城改需求，后者在涂料市场具有龙头地位，存量房需求释放将拉动其销售增长。

风险提示包含政策推进不及预期、项目实施难度大、资金筹措压力及规模测算偏差等。报告指出城中村改造需政府统筹规划与市场机制结合，如何平衡多方利益及保障资金到位将影响项目成效。同时，改造对防城体系建设和房地产行业长期影响需持续关注。