策略专题：重视城中村改造的潜在投资机会（一）-20230921-国联证券-20页_691kb

城中村改造投资机会分析总结

核心内容概述

城中村改造作为我国城市更新的重要组成部分，与棚改在多个方面存在差异，如改造对象、土地性质、安置方式及资金来源等。与棚改相比，城中村改造更强调保留利用和提升城市运营能力，注重低碳发展路径，且鼓励民间资本参与。其改造周期更长，通常为7-10年，整体以“稳”为主，拉动需求作用较为温和。

主要观点与关键信息

政策差异

• 改造对象：城中村改造聚焦于城市建成区内未被征收或部分征收的区域，棚改则针对集中成片的危旧住房。
• 土地性质：城中村多为集体用地，棚改以国有建设用地为主。
• 安置方式：城中村改造以房屋安置和房票安置为主，棚改以货币化安置为主。
• 资金来源：城中村改造鼓励多元化融资，包括地方财政、专项债、社会资金及城市更新基金等；棚改主要依赖中央财政、地方财政、国开行专项贷款及专项债。
• 改造重点：城中村改造集中在超大特大城市，棚改则更多集中在三四线城市。
• 改造方向：城中村改造以城市配套设施、保障性住房及长租公寓为主；棚改则以大规模开发商品住宅为主。

改造模式与周期

• 主要模式：包括拆除新建、整治提升、拆整结合，其中整治提升与拆整结合为主导。
• 改造周期：通常为7-10年，部分项目耗时更长，如蟠龙村改造耗时9年。
• 改造原则：强调“留改拆”并举，避免大拆大建，防止过度开发，保留城市原有风貌。

改造主体

• 政府主导型：效率高，推进快，但资金压力大。
• 企业主导型：市场化运作，资金来源有保障，但企业可能忽视村民利益。
• 集体主导型：调动村民积极性，保障村民利益，但资金问题和管理能力要求较高。

投资机会

• 房地产企业：建议关注本地属性强、具备资产综合运营能力及空间服务经验的企业，如万科、珠光集团、瑞安集团等。
• 建材行业：城中村改造将拉动装修建材需求，如涂料、防水材料、塑料管材、瓷砖等。建议关注东方雨虹、中国联塑、北新建材、伟星新材、三棵树、亚士创能等细分领域龙头。
• 建筑设计公司：关注华阳国际、华建集团等有较多城中村改造项目经验的公司。

投资建议

建材领域

• 防水材料：东方雨虹、科顺股份、凯伦股份等。
• 塑料管道：中国联塑、伟星新材、公元股份等。
• 石膏板：北新建材。
• 涂料：三棵树、亚士创能。
• 瓷砖：蒙娜丽莎、东鹏控股。
• 水泥：海螺水泥、华新水泥。

建筑设计公司

• 华阳国际：在城市更新领域深耕多年，有丰富的城中村改造项目经验。
• 华建集团：深耕上海及华东地区，具备高品质综合解决方案能力。
• 筑博设计、深圳瑞捷、同济科技、华图山鼎、建科院、新城市、汉嘉设计、尤安设计、霍普股份：均在城市更新、旧改等领域有相关业务布局。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策执行力度和效果可能不及预期。
• 地方财政资金有限：部分地区财政压力较大，可能影响项目推进。
• 市场主体参与积极性不足：部分企业可能对城中村改造缺乏兴趣或参与度不足。

资料来源

• 政府官网及政策文件
• 国联证券研究所
• 各地方政府及房地产企业公告

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