固定收益专题：2024年债券市场展望之如何看待城中村改造？-20231124-天风证券-12页_342kb

报告主题

分析2023年城市实施的城中村改造政策及其对经济和地产投资的潜在影响。

核心内容

1. 城中村改造定义与政策逻辑

• 概念界定
  城中村是被城市包围仍保留农村土地性质的区域，以群众组织形式和集体用地为衡量标准。地方财政与金融、社会资本结合推进，改造近况偏慢。

• 政策逻辑
  城中村改造自2008年起提出，首位被单列于中央会议的是2023年4月政治局例会。政策由中央部署至各部委与地方，仍以落实细则和资金渠道筹备为主要内容。

• 与棚改、旧改、保障房的对比
  城中村改造是城市更新“三区一村”的核心部分，与棚改、旧改相比：

  • 拉动效果较小，城中村改造体量低（仅超大特大城市），且多采用“拆除新建、整治提升、拆整结合”；
  • 实施难度更大，涉及土地性质变更、协调难度高、改造周期较长。

2. 城中村改造改造体量及经济拉动

• 改造规模
  针对21个超大特大城市，预计当前城中村面积约6.3亿平方米，2024年规划改造面积约24.1亿平方米。

• 投资测算
  城中村改造预计拉动2024年地产投资约8.43万亿元，拉动63.4%；对GDP贡献率为0.7%。

• 改造进度
  地方响应积极，多定10年改造周期，目前多停留在项目摸底和启动阶段，工作重心在资金与规划协调上。

3. 实施痛点

• 资金来源
  当前地方财政杠杆维持困难，主要方式是财政主导、银行合作、引入资本，专项债、PSL、城中村专项贷款等政策工具正在逐步落地。

• 土地及改造难度
  城中村土地性质复杂，多数为集体用地，必须实行“净地出让”，涉及产权变更、社会及企业多方协调，亟需精简流程。

• 改造节奏问题
  政策要求“成熟一个推进一个”，目前多城市处于项目初期，周期长、征地难、群众协调成本高已成为改造的主要制约。

风险提示

• 宏观经济形势不确定性
• 货币政策变化带来的融资支持变化
• 衡量指标可能存在偏差
• 政策推进及改造进度执行不及预期

投资建议与展望

城中村改造具有长期经济拉动和旧城改造升级作用，拉动地产和经济的作用初步显现，其路径依赖多重协调，后续洞察资金端与土地端落实将成为关键指标。