20220918-天风证券-房地产REITs周报_公募REITs受热捧_配售比例创新低_8页_778kb

报告摘要

房地产行业周报总结：公募REITs受热捧，配售比例创新低

核心内容概述

本周的公募REITs市场表现活跃，华夏合肥高新REIT的配售比例创下历史新低，反映出市场对REITs产品的强烈追捧。同时，REITs整体表现优于上证综指，显示出其在当前市场环境下的投资价值。此外，长三角一体化示范区政策利好推动REITs试点区域和资产类型进一步拓展，未来REITs市场有望扩容。

主要观点与关键信息

1. 公募REITs受热捧，配售比例创新低

华夏合肥高新REIT 在9月16日发布申购比例确认公告，其网下认购配售比例为 0.64%，公众认购配售比例为 0.23%，为目前上市以来最低。
按照 2.19元/份 的发售价格，华夏合肥高新REIT共募集 15.33亿元。
主要原因：
- 年化现金分派率 4.42%，高于三支保障性质租赁住房REITs。
- 当前股票市场表现欠佳，而保障性租赁住房REITs上市首日基本实现涨停，吸引投资者。
- 首批公募REITs普遍现金分派比例高，投资价值凸显。

2. 本周REITs跑赢上证综指

REITs指数 本周下跌 1.03%，而 上证综指 下跌 4.16%，国债指数 略微上涨 0.01%。
滚动4周，REITs指数下跌 0.05%，上证综指下跌 -4.04%，国债指数上涨 0.30%。
相关性分析：
- REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关（-0.38）。
- REITs指数与国债指数呈现较强的正相关（0.73），这与REITs具有稳定现金流的特性有关。
分类表现：
- 产权类REITs 下跌 1.22%，特许经营权类REITs 下跌 0.88%。
- 滚动4周，产权类REITs上涨 0.01%，特许经营权类REITs下跌 0.18%。
- 产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。

3. 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs

ABS估值 最高的是 平安广交投广河高速REIT（15.06倍），最低的是 华夏北京保障房REIT（2.32倍）。
分资产类型：
- 产权类REITs的ABS估值在 5倍以下。
- 特许经营权类REITs普遍估值在 5倍以上，仅 富国首创水务封闭式REIT 估值为 3.4倍。
PV乘数 与 ABS估值收益率 显示出不同REITs的估值差异。

4. 长三角一体化示范区推动REITs扩容

9月15日，沪苏浙三地发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》，提出支持在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品。
目前待上市的三支公募REITs产品中，华夏合肥高新REIT 位于合肥，另外两支位于长三角。
上海、重庆、杭州、南京等多个城市积极筹备参与保障性租赁住房REITs试点，未来REITs市场将更广泛。

5. 本周REITs审批进度

多个REITs项目已受理或通过审批，包括：
- 华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（深交所，已受理）。
- 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（上交所，已受理）。
- 华泰资金江苏交控高速公路封闭式基础设施投资基金（上交所，已反馈）。
- 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（上交所，通过）。
- 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（上交所，通过）。
- 华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（深交所，通过）。

6. 本周公募REITs主要公告

包括基金招募说明书更新、基金份额发售公告、基金认购申请确认比例结果公告、基金分红公告等。
华夏合肥高新产园REIT 在9月10日和15日发布相关公告。
富国首创水务REIT 在9月16日发布2022年第一次分红公告。

7. 投资建议

关注：
- 受益于资产升值并具有良好运营能力的 保障性租赁住房REITs 和 园区基础设施类REITs。
- 具有稳定现金流、分红率较高的 特许经营权类REITs，如 生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
建议理由：公募REITs配售比例创新低，反映其投资价值凸显。

8. 风险提示

政策实施不及预期：可能影响REITs的推进和上市数量。
宏观经济不及预期：可能影响底层资产的运营和净利润。
项目运营不及预期：可能影响REITs的现金流分派和整体表现。

总结

本周公募REITs市场表现活跃，华夏合肥高新REIT成为最受追捧的产品之一，配售比例创下新低。REITs整体表现优于上证综指，尤其在市场波动较大的背景下，其稳定现金流特性凸显投资价值。长三角一体化示范区政策利好推动REITs试点区域和资产类型进一步拓展，未来市场有望扩容。同时，产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs，投资者可关注高分红、稳定运营的特许经营权类REITs。

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