20230518-国金证券-公募基础设施REITs专题报告_REITs市场方兴未艾_发展蓝图徐徐展开_14页_1mb

中国公募REITs市场发展现状与展望

市场基本情况与现状

中国公募基础设施REITs市场正式起步于2020年4月，2021年6月首批9只产品上市标志着市场进入快速发展期。截至2023年4月末，共有27只已上市产品，总规模达9.09万亿元。主要资产类型覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保及能源六大类，其中高速公路项目规模超400亿元，产业园区和能源类项目规模超过百亿元。

在二级市场方面，截至2023年4月末，REITs加权价格指数收于1.06万点，位于上市以来历史低位。从资产类型看，仓储物流和产业园区型REITs表现相对较好，高速公路和保障性租赁住房类型回调较为充分。27只产品平均日均换手率为17.9%，日均成交量约338万份。

我国公募REITs市场政策体系已初步建立，税收优惠、扩募等利好政策逐步落地，底层资产行业试点范围持续拓展，包含交通、生态环保、能源、园区、消费等十大基础设施领域。

二级市场表现与特点

公募REITs二级市场经历了从高溢价到震荡调整的过程。自2021年6月上市以来，市场整体呈现“冲高回落→震荡型牛市→趋势下行”的走势。虽然受疫情影响出现过阶段性价回撤，但多数产品依然实现了正回报。

经过多年发展，REITs市场已形成较为鲜明的特色，包括较低的认购门槛、较高的分红水平（最近一年最高分派率超5%）以及相对稳定的现金流特性。

未来机遇与挑战

机遇

• 资产类型将持续丰富，中短期内水利、新基建等领域有望纳入
• 投资者结构将进一步多元化，养老金、长期配置资金将实质性入场
• 二级市场机制不断完善，交易效率有望提升
• 政策制度红利持续释放，相关法规制度有望进一步完善

风险挑战

• 政策调整带来的不确定性
• 项目运营不及预期的风险
• 二级市场流动性不足导致的交易风险
• 宏观经济波动引发的估值波动
• 基金治理层面可能存在利益冲突风险

总体来看，中国公募REITs市场已进入发展快车道，在政策强力支持和市场需求双重推动下，未来有望从规模扩张走向高质量发展，逐步完善全球资产管理和不动产金融体系，为资本市场提供差异化长线投资资产配置选择。