房地产行业最新观点＆数据跟踪：10Y国债定方向！-20180325-招商证券-41页-2mb

招商房地产行业策略与市场分析总结

核心内容概述

招商证券房地产研究团队近期发布报告，分析房地产行业当前态势及未来走势。报告指出，房地产行业仍处于城镇化快速推进的后半场，是经济的重要支柱，但面临调控压力与市场调整。通过分析10Y国债走势、房地产供需关系、价格变化、土地市场动态等，团队认为房地产行业仍具备投资价值，尤其关注龙头房企及区域型优质标的。

主要观点

1. 房地产行业逻辑链条

• 供需关系：房地产行业供需关系于2017年上半年见顶，产业链滞后回调，部分行业已见顶部。
• 经济周期：经济短空长多，利率改善带动按揭利率恶化预期企稳，推动房地产销量于年中见底。
• 政策导向：房地产调控工具丰富，但使用谨慎，政策目标在于稳产业、稳经济，而非打压房价。

2. 政策与利率的关系

• 10Y国债收益率是判断政策方向的重要指标，近期国债上涨已初步验证利率下行趋势。
• 利率改善将支撑房地产行业销量见底，对房地产股票产生超额收益。
• 在当前政策环境下，行业政策边际变化难以预测，但利率变化仍是政策风向的晴雨表。

3. 配置建议

• 交易型策略：关注一线蓝筹【万科A、保利】，其具有稳定性和高流动性。
• 配置型策略：优先选择高性价比的1.5线蓝筹【金地、华侨城A】，其具备成长潜力和估值修复空间。
• 二线龙头：关注【阳光城、中南建设】，其受益于城市调控边际改善及业绩弹性。

关键信息

1. 一手房市场动态

• 供给：30城可售套数自2017年8月起趋势回升，2月略有回落，但整体仍处于回升通道。
• 需求：
  • 57城新房销量同比降幅扩大，一线销量回升，二线与三四线降幅显著。
  • 一线城市销量同比降幅为-45%，二线城市为-57%，三四线为-46%。
• 价格：70城房价同比上涨至5.8%，环比微涨0.2%。部分城市如南充、乌市、大连、徐州领涨，而深圳、广州、无锡、北京、合肥领跌。
• 批售比：2月批售比为0.7，一线、二线、三线均小幅回落，但整体仍低于1。

2. 二手房市场动态

• 需求：19城二手房销量同比降幅扩大，一线销量回升，二线与三四线部分城市销量回升。
• 价格：70城二手房价格同比上涨至5.8%，环比微涨0.2%。部分城市如大连、深圳领涨，而北京、南京等城市价格小幅回落。

3. 土地市场动态

• 供地：2月百城住宅类供地面积季节性回落，一线、二线、其他城市均有所下降。
• 成交：住宅类成交面积继续回落，一线保持高位，二线与三四线高位回落。
• 楼面均价与溢价率：2月楼面均价微跌，溢价率维持低位，仅为20%。
• 重点城市供地：武汉、佛山、郑州等地土地成交面积较大，且部分地块由知名房企拿地。

未来展望与建议

1. 城镇化背景

• 城镇化仍处于快速推进阶段，房地产作为支柱产业，未来仍有发展潜力。
• 政策调控旨在推动产业升级，而非打压房地产，因此需关注政策对行业的影响。

2. 产业政策与房地产关系

• “租购并举”是重大制度性变革，政策红利将持续落地，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• REITs相关主题为长期关注点，建议关注【嘉宝】等稀缺标的。

3. 多元化转型

• 多元化转型有助于打开增长天花板，关注具有安全边际的中小房企，如【苏宁环球】、【南山控股】。

4. 央企改革

• 央企改革是重要主题，关注【侨城、保利】等核心标的，以及潜在被整合方如【南国】。

5. 区域主题

• 京津冀协同：区域平均价值提升，关注区域型龙头。
• 粤港澳大湾区：【侨城、华发、天健】为中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性标的。

数据速览

一手房销量

• 整体：57城日均销量同比下降50%，环比下降1%。
• 一线：日均销量同比下降45%，环比上升16%。
• 二线：日均销量同比下降57%，环比下降2%。
• 三线：日均销量同比下降46%，环比下降3%。

一手房库存去化周期

• 整体：去化周期为10.2个月，较1月略有回升。
• 一线：去化周期为0.9个月，略有回升。
• 二线：去化周期为0.5个月，持续回落。
• 三线：去化周期为0.9个月，维持稳定。

一手房批售比

• 整体：批售比为0.7，较1月回落。
• 一线：批售比为0.9，略有回升。
• 二线：批售比为0.5，持续回落。
• 三线：批售比为0.9，维持稳定。

二手房销量

• 整体：19城日均销量同比下降，一线城市销量回升，二线城市部分城市销量回升。
• 重点城市：北京、深圳、杭州、南京等城市销量波动较大。

土地市场

• 供地面积：2月百城住宅类供地面积季节性回落。
• 成交面积：住宅类成交面积继续回落，一线保持高位，二线与三四线高位回落。
• 楼面均价：2月楼面均价微跌，溢价率维持低位。
• 重点城市：武汉、佛山、郑州等地土地成交面积较大，部分地块由知名房企拿地。

总结

招商证券认为，房地产行业仍具备投资价值，尤其关注龙头房企及区域型优质标的。10Y国债走势可作为政策风向的晴雨表，利率下行将支撑房地产销量见底。在政策调控与市场调整的背景下，建议投资者关注交易型策略与配置型策略的结合，合理配置房地产板块。同时，关注“租购并举”、多元化转型、央企改革及区域主题等政策红利和行业机会。