20180501-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_10Y国债定地产_升维_看清房地产机会_40页_2mb

招商房地产行业策略与配置组合总结

核心内容概述

招商证券近期发布行业策略报告，重点分析房地产行业在“资管新规”落地背景下的机会。报告指出，当前房地产市场存在结构性调整，但整体趋势仍向好。通过“升维”视角分析，认为房地产是周期之母，其股票表现具有领先性甚至反周期性。同时，报告强调房地产行业与经济周期之间的关系，认为房地产产业链的供需关系滞后于去化周期变化，是判断经济趋势的重要指标。

主要观点

1. 市场利率下行趋势明显

• 背景：资管新规落地被视为房地产机会的催化剂，而非唯一决定因素。
• 分析：房地产行业去化周期自去年下半年开始回升，反映供需关系的边际调整，导致房地产行业存在调整压力。但随着经济预期回落，市场利率有望进一步下行，利好房地产板块。
• 结论：房地产板块的超额收益将在未来2-3个季度显现，尤其在利率改善的背景下。

2. 利率改善的触发因素

• 触发因素：降准、政治局会议措辞、资管新规落地等事件。
• 预期差：市场对这些因素的预期不足，使得它们成为利好房地产板块的催化剂。
• 建议：投资者应关注这些“不经意间”出现的触发因素，并相信市场将按照底层逻辑发展。

3. 个股配置建议

• 三类个股有望跑赢行业：
  • 规模跑得快的公司：如【万科A、保利地产】等一线龙头，以及【阳光城、蓝光发展】等二线龙头。
  • 盈利能力弹性大的公司：如【中南建设、阳光城】等，净利率有望回归正常水平，叠加结算规模增长，带来盈利改善。
  • 极致低估的高性价比公司：如【华侨城A、金地集团】等，基本面良好但市场估值偏低，具备较大提升空间。

4. 重点城市市场变化

• 一手房市场：

  • 供给：重点城市推盘量小幅回升，但整体仍低于销量，库存去化周期持续回升。
  • 需求：新房销量同比持续下降，但部分城市出现环比回升，如北京、上海、广州等。
  • 价格：70城房价同比增速见顶回落，部分城市如海口、秦皇岛、长春领涨，福州、南京、厦门、武汉领跌。
  • 土地市场：住宅类土地供应同比回升，但成交面积与供应背离，小幅回落，溢价率维持低位。

• 二手房市场：

  • 需求：部分城市如北京、深圳、杭州、苏州出现环比回升，但整体同比降幅较大。
  • 价格：房价同比增速下降，部分城市如北京、深圳、杭州、南京等表现各异。

关键信息

• 房地产行业趋势：城镇化率是决定房地产未来十年发展的重要变量，即使在供给侧改革背景下，房地产仍是经济支柱。
• 行业周期：房地产股票表现具有反周期性，当前是建仓的良好时机。
• 政策影响：租购并举是重大制度性变革，政策红利有望持续落地，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• 风险提示：行业调控政策超预期、龙头企业销量短期不及预期可能带来板块波动。

配置组合建议

• 首选：高周转叠加低净负债率的蓝筹股，如【万科A】。
• 关注：具备价值创造能力的周转型公司，如【华侨城A】。
• 推荐：央企改革相关标的，如【侨城、保利】等。
• 区域主题：京津冀协同、粤港澳大湾区，关注区域型龙头及储备分布。

数据速览

• 一手房销量：整体及各线城市销量同比持续下降，但部分城市出现环比回升。
• 二手房销量：部分城市如北京、深圳、杭州等出现环比回升，但整体同比降幅较大。
• 库存去化周期：自2016年11月触底后持续回升，3月略有回落。
• 土地市场：住宅类土地供应回升，但成交面积与供应背离，溢价率维持低位。

总结

招商证券认为，当前房地产行业在“资管新规”及利率下行背景下，具备结构性机会。通过“升维”分析，认为房地产是周期之母，其股票表现领先于周期股。建议投资者关注规模扩张快、盈利弹性大、估值低估的个股，以及租购并举、央企改革、区域主题等政策红利。同时，提醒注意调控政策超预期及龙头销量不及预期等风险。