房地产行业最新观点＆数据跟踪：10Y国债定房地产方向，央行定向降准利好早周期房地产板块-20180624-招商证券-36页-2mb

招商房地产行业策略与市场分析总结

核心内容

本报告主要分析当前房地产行业的市场走势、政策环境、供需关系及估值情况，并提出行业投资策略与配置建议。

主要观点

1. 政策利好与流动性改善

   • 央行定向降准与债转股政策为房地产板块带来长期流动性支持，有助于缓解部分平台型上市公司的净负债压力。
   • 降准的正向预期引导作用随时间推移增强，尤其在当前经济预期疲软背景下，早周期房地产板块具备左侧布局机会。
   • 外汇占款不再是主要货币投放渠道，且人民币贬值压力减弱，有利于进一步降准与市场利率改善。

2. 行业基本面与周期判断

   • 房地产行业进入新一轮销量复苏阶段，一线及部分重点二线城市销量已出现改善迹象。
   • 行业资金链水平下行但未触及风险阈值，房企主动降低投资支出以改善现金流。
   • 销售回款是资金来源的主力，应关注资金来源的变化而非单一融资渠道。

3. 选股策略

   • 高周转公司：优先选择【万科A、保利地产】，因其杠杆不高、融资优势显著、业绩保障性强。
   • 资源型公司：如【华侨城A】，具备极致低估与边际改善潜力，兼具beta收益和alpha收益。
   • 高杠杆高周转型公司：如【中南建设】，虽然当前杠杆较高，但盈利有望改善，具备预期差。

4. 区域与政策红利

   • “租购并举”政策将推动大开发商、地方国企及中介服务商成为长租市场的主导力量。
   • 关注【万科A、昆百大】等公司，以及【张江高科】等地方国企。
   • Reits相关主题具有长期投资价值，关注【光大嘉宝】等稀缺标的。

5. 多元化转型

   • 部分中小房企具备多元化转型潜力，如【苏宁环球】在医美领域具备成长性与RNAV安全边际。
   • 【南山控股】等物流地产第二梯队公司值得关注。

6. 央企与地方国企改革

   • 央企改革是重要主题，【华侨城A、保利地产】等为整合方，【南国置业】等为潜在被整合方。
   • 地方国企改革重点关注沪深渝等热点地区。

7. 区域主题

   • 京津冀协同战略提升区域价值，关注【华侨城A、华发股份、天健集团】等中长期价值型标的。
   • 粤港澳大湾区中，【世荣兆业、格力地产】具备短期弹性，【金融街】在惠州有较高货值。

关键信息

一手房市场情况

• 供给：5月重点城市推盘继续回升，但小于销量，批售比为0.7，趋势仍在回升通道。
• 需求：57城一手房销量同比增速呈宽“U”型走势，18年中左右见底，一二线城市已提前见底。
• 价格：70城房价同比反弹至5.4%，环比回升至0.8%。部分城市如丹东、三亚、海口、成都、青岛涨幅明显，而上海、南京等城市跌幅较大。
• 库存：16M11起库存去化周期持续回升，5月为9.2个月，一线城市去化周期下降，二线城市回升。

二手房市场情况

• 需求：19城二手房销量同比降幅扩大，部分城市如苏州、南京出现环比回升。
• 价格：70城二手房价格同比增速有所波动，部分城市如北京、深圳出现环比回升。

土地市场情况

• 供地：5月百城住宅类土地供应同比增速回升至19%，一线、二线、三线城市均有回升。
• 成交：住宅类土地成交建面略降，与供应背离，但楼面均价与溢价率维持低位。
• 热点城市：重庆、南京、成都等地土地成交面积较大，部分地块由大型房企拿地。

估值与市场表现

• PE与PB：房地产板块PE回落至近五年均值的65%，PB降至73%，在周期类中排名居中。
• 板块走势：房地产板块近期表现相对沪深300指数有所改善，6月有较明显回升。

配置建议

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】，作为组合更具互补性。
• 资源型公司：优选【华侨城A】，其估值具有吸引力且边际改善明显。
• 高杠杆高周转型公司：关注【中南建设】，其未来盈利改善空间较大。
• 中等龙头：关注“后起之秀”，如【南山控股】等物流地产公司。
• 政策受益标的：关注【光大嘉宝】等Reits相关标的，以及【张江高科】等地方国企。

数据速览

• 一手房销量：57城日均销量环比下降12%，一线销量环比上升16%，二线与三四线销量环比下降。
• 二手房销量：19城日均销量环比下降，部分城市如苏州、南京出现回升。
• 房价走势：70城房价同比反弹，部分城市如丹东、三亚涨幅明显。
• 土地市场：重庆、南京、成都等地土地成交面积较大，部分地块由大型房企拿地。

结论

当前房地产行业处于新一轮销量复苏阶段，政策利好与流动性改善为板块带来积极影响。行业基本面已出现改善迹象，建议关注高周转、资源型及高杠杆高周转型公司，同时重视区域政策与多元化转型带来的投资机会。