20180527-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_10Y国债大涨会不会唤醒板块__38页_2mb

10Y国债大涨会不会唤醒板块？总结

核心内容

10Y国债近期出现明显上涨，随后震荡调整，但5月中旬已企稳回升。该趋势与房地产板块的走势类似，表明投资者可能从政策博弈框架回归到利率波动框架。随着利率债的改善，房地产板块有望迎来反弹。同时，政策效果的改善也逐渐显现，房地产行业基本面和估值都处于相对低估状态，适合价值投资者关注。

主要观点

• 政策与利率的关联性：政策变化最终通过利率波动影响房地产行业，投资者应关注利率的变化来判断政策效果。
• 利差与利率的改善：10Y国债利率领先按揭利率，未来银行资产端利率维持高位，负债端利率回落，房地产行业利差改善，有利于银行配置。
• 按揭利率与销量关系：按揭利率边际变化领先销量1个季度左右，未来3、4线城市利率水平和1、2线城市将逐步收敛，销量有望改善。
• 房地产资金链：虽然市场关注房企资金链，但销售回款仍是房企主要资金来源，招商证券的房地产资金链指标仍处于安全水平。
• 房地产板块估值：当前房地产板块PE回落至近五年均值的69%，PB降至77%，处于周期类中等水平。

关键信息

1. 10Y国债走势与房地产板块关系

• 10Y国债从2月初涨至4月中旬，随后震荡调整，5月中旬企稳回升。
• 房地产板块在过去的1个月超额收益回落，但未来有望因利率改善和政策效果显现而反弹。

2. 利率债与房地产板块的联动

• 利率债的改善预示房地产板块可能迎来反弹，政策效果改善是关键因素。
• 利率的变化反映政策效果，尤其是政策对需求的影响。

3. 房地产行业基本面

• 供给：重点城市推盘量低位回升，但小于销量，库存小幅回落，但整体趋势仍在回升通道。
• 需求：新房销量同比增速趋势性下降，但一线和二线城市在5月有回升迹象，三四线城市降幅较大。
• 价格：70城房价同比5.3%，环比0.6%；一线房价最先回落，三四线最滞后。
• 土地市场：住宅类土地供应和成交面积同比增速回升，溢价率维持低位。

4. 房地产板块配置建议

• 高周转公司：【万科A】、【金地集团】、【保利地产】等，具备高性价比和相对收益。
• 资源型公司：【华侨城A】等，表内货值较多，NAV折价明显，具备修复空间。
• 高杠杆高周转型公司：【中南建设】、【阳光城】等，具备预期差和上涨空间。
• 多元化转型：关注【苏宁环球】等公司，其医美产业转型提供潜在期权。
• 国央企改革：【侨城】、【保利】等公司，具备整合潜力和区域价值。

5. 政策与市场动态

• 租购并举：政策红利持续落地，大开发商、地方国企、中介服务商将成为长租市场主导。
• 区域主题：京津冀协同战略和粤港澳大湾区为长期价值型标的，关注区域型龙头。

6. 风险提示

• 行业调控政策超预期
• 龙头企业销量短期不及预期，可能引发板块波动

数据速览

一手房销售

• 整体：57城日均销量同比-34%，环比-1%。
• 一线城市：销量同比-2%，环比-2%。
• 二线城市：销量同比-54%，环比+17%。
• 三线城市：销量同比-24%，环比-8%。

一手房库存

• 去化周期：30城去化周期自16年11月触底后持续回升，4月为9.5个月。
• 批售比：4月为0.8，一线升至1.5，二线和三线升至0.7。

二手房销售

• 整体：19城日均销量同比-33%，环比-2%。
• 代表城市：北京、深圳、杭州、南京等，部分城市销量环比上升，部分下降。

土地市场

• 供地：4月百城供地总量略有回落，住宅类占比一线12%、二线30%、三线31%。
• 成交：4月住宅类成交建面跟随供应回落，溢价率维持低位。
• 楼面均价：一线大跌，二线略涨，其他微跌。

公司评级

• 短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

结论

10Y国债的上涨和震荡调整预示房地产板块可能迎来改善。投资者应关注利率波动和政策效果，同时考虑行业基本面和估值情况。推荐关注高周转、资源型、高杠杆高周转型公司以及具备多元化转型和国央企改革潜力的标的。